“万科今天的股价表现(xiàn)是(shì)达不到股东(dōng)要求的(de)，距离我自己的要求也很远。股(gǔ)东对我们(men)的批评鞭策(cè)，我们完全接受，也不会找 任何借口，目前正制定管理(lǐ)团队增持股票 计划方案。”4月30日，万科董事会主席郁亮在万科2023年度股东大会上首次发(fā)言，对万科股价波动(dòng)问题予以回(huí)应。

提振股价(jià)最关键还是把公司做好，作为应对，郁(yù)亮(liàng)分 享了公司谋求谋求长期(qī)健康发展的“一揽子方案”、“两个阶段”以及“三个目的”。万科明(míng)确，除住宅开发、物业服务、租赁公(gōng)寓三大(dà)主业外，将退出其他业务，清理和(hé)转让非主业的财务投资，坚决(jué)大力度(dù)推进商办等大宗资产交(jiāo)易，计划每年完成200亿元，同
时未来五(wǔ)年付息负债(zhài)总规模要降一半以上。

万科转型“一二三”

在市(shì)场下行阶段，万科亦面临压力。

2023年，万科虽然(rán)实现销售规模(mó)仍(réng)然保持在行业(yè)第二，但是受(shòu)结算规模和结算毛利率下降、减值计提的影响下，万科利润承压。2023年度(dù)，公司净利润同比下降(jiàng)46.4%，在今年一季度小(xiǎo)幅亏损3.6亿(yì)元。与此同时(shí)，资金存量、现金短债比等指标也出(chū)现下行，作为(wèi)结果(guǒ)，2023年度万科股价跌(diē)去约四成。

“提振股价最关键还是(shì)把公司做好，降风险(xiǎn)、改善基本面，谋求长期健(jiàn)康发展。”郁亮表示，万科制定了“一揽子方案”以实现“三个目的”，即“降(jiàng)负(fù)债”“融资模式转型”“聚焦主业”：

• “降负债”要未来两年(nián)削减付息债务1000亿元以上，未来五年付息负债总规模要降一半以上；

• “融资模式转型(xíng)”，从统借统还、主体信用为主的模式，逐步转向以项目、资产信用(yòng)为主(zhǔ)的融资(zī)模式(shì)；

• “聚焦主业”，腾出有限资源、做好做强综合住区(qū)开发、物业服(fú)务、租赁公寓三大主业。

进(jìn)一(yī)步看，郁亮将“一揽子方案”拆成“两个阶(jiē)段”，第一阶(jiē)段是坚定瘦身，调整(zhěng)融资(zī)模式，降(jiàng)解风险；第二阶段，万科将(jiāng)聚焦主业，做精业务，成为行业产品标杆、服务标(biāo)杆。

其中在(zài)瘦身阶段，郁亮明确，除三项主(zhǔ)业外，将退出其他业务，清理和转让非主业(yè)的财务投资。坚决大力度推进商办等(děng)大宗资产交易，计划每年完成(chéng)200亿元。同时(shí)，主动完成融资模式转型。

“瘦身，是为第二阶段聚集资源、打(dǎ)基础。对于锚定(dìng)的三大优势业务，万科(kē)将集中资源和管(guǎn)理精力做好做(zuò)强，保持持(chí)续领先。”郁亮(liàng)总结道，“当前的压力(lì)是阶段性的，未来(lái)两(liǎng)年会初见成效，统筹(chóu)好降负债和高质量发展，公司才能可持续发展(zhǎn)。万科管理团队(duì)对职业声誉的珍惜和重视从(cóng)未改变，将不断自省，加倍努力。”

大股东再(zài)发声支持

在股东(dōng)大会上(shàng)，万科(kē)大股东深铁集团再次重申了(le)对(duì)万科
的支持。

“作(zuò)为万科公司(sī)的长期股东，深铁集团的态度和立场一直(zhí)没有变，会(huì)一(yī)如既往支持万科的(de)良性发展(zhǎn)，不会因市场波动而动摇。”深铁集团董(dǒng)事长辛杰表示。他呼(hū)吁，在房地产新旧模式(shì)转 换(huàn)过程中，需要给企业一些时间来调整步(bù)伐和节奏。

就在(zài)股东大会(huì)召(zhào)开(kāi)前，4月30日上午，万科旗下中金印力消费REIT在深交所成功上市(shì)。辛杰介绍，在中金印力消费REIT的发行过程中，深铁
集团对其认购占比(bǐ)29.7%，“REITs作为重要的战略(lüè)性平台，将(jiāng)为万科带来新的(de)流动性支持，也为大量商(shāng)业资产 的盘活 变现提供了平台。”

辛杰表(biǎo)示，目前中金(jīn)印(yìn)力(lì)消费REIT的(de)扩募方(fāng)案正在筹划(huà)，有望注入新的资产，深铁对该平台的发展具(jù)有长足信心。他同时表示，与(yǔ)万(wàn)科的其他合作项目，都(dōu)在以市场化、法治化的方式，积极谋划和(hé)推进之中，一(yī)旦落地(dì)，万科将予以公告。

对于万科的(de)未来，辛杰表(biǎo)示，股价涨跌(diē)受(shòu)多种因素影响，深铁集团秉持长期主义，不会因(yīn)市场波动(dòng)而动摇。中国(guó)经济长期向好(hǎo)，房地产行业
仍有(yǒu)机会，老百姓需要 好房子、需要万科这(zhè)样的专业化公司。

“深铁会督(dū)促万(wàn)科，积极把握行业(yè)变(biàn)革(gé)趋势，以科技创新 发展新(xīn)质生产(chǎn)力，建设好房子(zi)、提供好服务，做到产品过硬、品牌卓著，持续为股东、为社(shè)会(huì)创(chuàng)造价值，实现长期健康发展。” 辛杰(jié)总结道。

一揽子方案正在落实(shí)

加强大宗(zōng)交易(yì)和股权交易工作，回(huí)款300亿元以(yǐ)上；两年削(xuē)减付(fù)息债(zhài)务1000亿元，推动融(róng)资模(mó)式转型；做“好产品、好(hǎo)服务”；推进组织精简高效，压降管理费用。

一季报显示，万科(kē)明确的2024年四大重点工作正在一一落实。

今天（4月30日(rì)），万科旗(qí)下中
金印力消(xiāo)费REIT在深圳证券交易所正式上市。中金印力消费REIT发 行规模为(wèi)32.6亿(yì)元，所筹资金除用于归还22.3亿元(yuán)的项目(mù)负债，进而降低负债(zhài)水平外，还(hái)将有4亿至5亿元用于未来(lái)的
发展。其中深铁集团，通过战略配售认购基(jī)金募集份额总(zǒng)额的(de)29.75%。 

开年首季，万科已实现大宗资(zī)产交易回款(kuǎn)42亿元(yuán)，其(qí)中上海七宝万科广场实现50%股权交易，交易金额23.84亿元。

一季度(dù)，公司境内新增融资的综
合成本为3.33%，同时积极拥抱(bào)经营性物业贷等融(róng)资工(gōng)具(jù)，全面融入城(chéng)市房(fáng)地产(chǎn)融资协调机制(zhì)，推动(dòng)融资模式转型；

2024年以来(lái)，公司南方区域、上海区域、北京区域、西北区域均已开展组织调整，对区域内城市公司(sī)进行整合重组，相关调整有助于促进(jìn)城市间的(de)资源(yuán)整合和人才(cái)的灵活调配，集中优势管理资源，提升
效率。

在(zài)会上，公司总裁祝(zhù)九胜回应融资进(jìn)展称，得益于银行支持和自身努力，已逐渐好转并充(chōng)满(mǎn)信心。

承接3月(yuè)业绩推介会的表态，祝九胜再以“三重山”回应(yīng)了如何应对阶(jiē)段(duàn)性流动性挑战的问(wèn)题，并强调了针对上述挑战的(de)三项工作重点。一是不折不扣落实房地产融资协调机制（白名单），能报尽报，能上尽(jǐn)上，目前集团已有59个项目申请纳入白名单；二(èr)是大力推进经营(yíng)性物业贷，作为“双利手”，既可以解决历史上的存量问题，也可以阶段性地获取新的流动性；三是银团贷(dài)款，目前取得了 众多银行的支(zhī)持，可以提升(shēng)银企合作的效率，目前
正在积极推进中。

责编(biān)：李丹

校对：王锦程

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