新抵押贷款需求旺盛美国商业抵押贷款支持证券交易发行量急剧增加

自(zì)今(jīn)年夏初以来，华尔街商业房地产贷款(kuǎn)体系一直在高速运转，这有助于缓(huǎn)解(jiě)十年前产生的债务负担所(suǒ)带来的痛苦。

根据标准普尔全球公(gōng)司的数据，由于美国国债收益率(lǜ)下降导致利率降低，为借(jiè)款(kuǎn)人提供了更多空间，以应对今年以及未来四年每年(nián)到期的近1万亿美元的抵押贷款债务。尽管贷款拖欠(qiàn)率上(shàng)升，华尔街的(de)新(xīn)抵押贷款(kuǎn)需求旺盛(shèng)，推动了商业抵押贷(dài)款支持证券(CMBS)债券交(jiāo)易发行量的(de)大幅增加。

由于业务繁忙，贷款(kuǎn)经纪人表示系统负(fù)荷已经(jīng)接近极限，促使贷款机构、交易部门、风险管理人员和信用评级机构尝试增派新员工。Cushman & Wakefield商业地产(chǎn)经纪公司高级经(jīng)济学家兼投资者(zhě)洞察负责(zé)人(rén)Abby Corbett表示：“今年夏天CMBS的(de)发(fā)行非(fēi)常活跃(yuè)。”

许多银行(xíng)和保险公司将房地(dì)产贷款保(bǎo)留(liú)在账面上(shàng)，而华(huá)尔(ěr)街则通常将新的抵押贷款(kuǎn)——涵盖酒店、零售、住宅、办公楼等商业地(dì)产——打包成CMBS债券，出售给投资者。

根据(jù)美国银行全球的数据(jù)，2024年新发行量已接近(jìn)700亿美元，超过(guò)去年同期的两倍。美国银行策(cè)略师指出，10年期美债收益率从(cóng)夏季跌至4%以下，是推(tuī)动债券发行量激增的主要原因之一。

尽管商业房地产(chǎn)背景仍然(rán)艰难，尤其是办公地产板块，融资热潮依(yī)然不减。不过，投资者和监管(guǎn)机构(gòu)依(yī)然对那些(xiē)位(wèi)于(yú)核心(xīn)区域、设施齐(qí)全的高需求物(wù)业之外的(de)建筑持谨慎态度。

根(gēn)据Trepp LLC的数据，8月(yuè)份办公地产贷(dài)款的拖欠率上升至7.97%，而包括酒店、购物中心和其(qí)他物业类型的整体拖欠率则上升至5.44%。作为对比，2012年7月全球金融危(wēi)机后的拖欠(qiàn)率峰值(zhí)曾达到10.34%。

商(shāng)业房地产贷款市(shì)场的复(fù)苏(sū)仍处(chù)于初步阶段(duàn)。过去两年，利率(lǜ)上升(shēng)导致交易量急剧下降，并引发了行业范围内的裁员。

CRE金(jīn)融委员会(CRE Finance Council)执行董事Lisa Pendergast表示(shì)，虽然市场环境充满不确定性，华尔街和地区性银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)量(liàng)的增(zēng)加对商业房地产而言是(shì)一个积极信(xìn)号(hào)。预计即(jí)将到来的降息(xī)也(yě)将有助新抵押贷款需求旺盛美国商业抵押贷款支持证券交易发行量急剧增加(zhù)于市场稳定，帮助确定房地产的估值。她还指出，尽管环境充满不确定性，贷款和投资领域的人员扩(kuò)充需求仍在增长。

根据(jù)抵押贷款银(yín)行家协会的数据，华尔街在(zài)估计4.7万亿(yì)美元的商业房地产债务市场中的影响力正在扩大。

Corbett指出，CMBS今年迄今约占(zhàn)贷款市场的15%，高于新冠疫情前大约13%的平均水(shuǐ)平。与其他贷款机构相比(bǐ)，CMBS通常提供更高的杠杆(gān)和(hé)更宽松的借(jiè)款(kuǎn)人条款，例如只付利息(xī)的贷款。

潜在的风险在于，尽管预(yù)计美联储将于9月(yuè)降(jiàng)息，经济仍可能陷入“硬着陆”情境。较低的利率(lǜ)有利于抵(dǐ)押资产的表现，但巴克莱的信用研究团队(duì)在最(zuì新抵押贷款需求旺盛美国商业抵押贷款支持证券交易发行量急剧增加)近的客户报告(gào)中指出，对于某些资产来说，降息可能来得太晚。尤(yóu)其是对于那些办公楼占比较高的(de)旧债券交易，信用评级下调的风险预计将保持较高水平。

8月和9月(yuè)初的市场波(bō)动也是一个潜在(zài)的风险。Corbett表示，尽管近期(qī)经济数(shù)据和劳动(dòng)力市场中(zhōng)已(yǐ)经出现了(le)一些“橙色(sè)警报”，但华(huá)尔街似乎一(yī)直未予以(yǐ)足够重(zhòng)视。她强调，利率并(bìng)非决定一切，房地产估值以及物业是否能够产生足够收入以抵消债务成本同样重要。

截至周(zhōu)三，10年期美国(guó)国债收益率为3.66%，由于8月份的通胀数据降低了美联储下周大幅降息(xī)的预期。与此同时，道琼斯(sī)工业平均指数、标(biāo)准普尔500指数和纳斯(sī)达克综合指数在(zài)经历早(zǎo)盘下跌后有所(suǒ)回升。

对于投(tóu)资组合中(zhōng)包(bāo)含债(zhài)券(quàn)的投资者来说，他们可能已(yǐ)经接触(chù)到了(le)CMBS市场(chǎng)。其他投资者则可以通过交易所交(jiāo)易基金获得CMBS的(de)新抵押贷款需求旺盛美国商业抵押贷款支持证券交易发行量急剧增加市场(chǎng)敞口。截至周三，iShares CMBS ETF今年已上涨4.1%。

责任编辑：于健(jiàn) SF069