博时、华夏REITs上市，多只产品更新进度，哪些值得买？

　　来源(yuán)：中新经纬

　　中新经(jīng)纬(wěi)9月(yuè)20日电（薛(xuē)宇飞(fēi)）19日，博时津开产园REIT在上交所(suǒ)敲(qiāo)钟上市，20日，华夏大悦城商业REIT登陆深交所。今年(nián)以来，REITs产品的上新速度有所加快，据Wind数据显示，已上市的公募REITs共有44单。同时，还有多只REITs更新进(jìn)度条，上市(shì)进度(dù)更进一(yī)步(bù)。

　　高分红是REITs的特(tè)征之一，据上海证(zhèng)券基(jī)金评价研究中心数据，2024年REITs市场的分红收益率为5.41%，小幅领先中证红利指数。另(lìng)外，今年2月份(fèn)以来，REITs在(zài)二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格不断走高(gāo)，高分红加上价格上涨带(dài)来的资本(běn)利(lì)得，使得(dé)REITs持续受到关注。

　　机构认为(wèi)，该板(bǎn)块(kuài)仍具备较(jiào)好的投(tóu)资机会，但也要关注产品的基(jī)本面。

　　首(shǒu)单混装REIT如何稳定(dìng)出租率？

　　据了解，博时津开产园REIT底层资产是位于天津经开区的天(tiān)河数字产业园和大(dà)陆(lù)汽车厂房产业园。2023年，天河(hé)数字产业园项目营业(yè)收入(rù)为8324.35万元(yuán)人民币，同比增长4.73%，其中，租(zū)金收入为5664.91万元，物业管理费收入为(wèi)2659.44万元。截至 2024年5月31日，数字产业园的出(chū)租率为83.19%。大陆汽车厂房总建筑面积为6.32万平方(fāng)米，2023年的营业收(shōu)入为3879.40万元(yuán)，与2022年持平，全部为租金收(shōu)入，出租率为100%。产业园(yuán)与厂房(fáng)的搭配(pèi)，使得该只基金成(chéng)为首单混装REIT。

　　以产(chǎn)业(yè)园为底层(céng)资(zī)产的REIT，其出租率以及(jí)未(wèi)来出(chū)租情况始终受(shòu)到投资者(zhě)关注。在近日的实地调研中(zhōng)，博(bó)时津开产园REIT基(jī)金经理江洲对中新经纬等媒体表(biǎo)示，去年(nián)有两三只REITs产品的(de)业绩(jì)出现波动，这种背景下，博(bó)时基金(jīn)挑(tiāo)选(xuǎn)资产时也充分考虑(lǜ)到这一问题，会挑选能代表天津经开(kāi)区整个产业特征的资产，大陆汽车厂(chǎng)房代表经开区的汽车制(zhì)造及零部件产业，数(shù)字产业园代表数字经济发展。这两个资产中的租户稳定性相对较高，数字产业园中的租(zū)户(hù)有(yǒu)约50%是央企、国企，租户结构良好。

　　博时招商蛇口产业园REIT是(shì)博时基金首只REITs产品，该产品基金(jīn)经理胡海(hǎi)滨表示，博时津开产园REIT中的两(liǎng)类资产的特点各有不同，厂房类项目的租金比较(jiào)稳定，但(dàn)租金增长率相对平稳。研发办公类项目抗周期的能力弱，但租金和出租率提升的空间较高，两类资(zī)产有不同的经济属性(xìng)，混在一起，比较符(fú)合(hé)投资者预期(qī)。两项资产混(hùn)装(zhuāng)在一起(qǐ)，有利于平复投资者对研发(fā)办公类出(chū)租率有波动的(de)担忧，又能避免投资者觉得估值没什么(me)想象力的缺点。

　　多(duō)只产品等(děng)待上博时、华夏REITs上市，多只产品更新进度，哪些值得买？市

　　今(jīn)年以来，公(gōng)募REITs市场常态化发行明显加快，已(yǐ)有11单REITs上市，6单项目发(fā)布扩募公告。2022年、2023年，分别有13单、6单REITs成立。截(jié)至今年9月20日，全市(shì)场共有44单公募REITs上市(shì)。

　　从(cóng)产品发(fā)售阶(jiē)段的表现看，多只REITs基(jī)金获得了投(tóu)资者超额认购。在发售阶(jiē)段，博时津开(kāi)产园REIT网(wǎng)下共27家投资者(zhě)管理的79个配售(shòu)对(duì)象参与报价，网下和网上认购倍(bèi)数分别为(wèi)7.66倍和9.17倍，其中，网下认购倍(bèi)数创今年以来产权类公募REITs网下询价认购倍数新(xīn)高(gāo)。

　　在开售当日(rì)，华夏大悦城商业REIT就提前结束公众发售，公众投资者和网(wǎng)下投资者认购申(shēn)请确认比例分别为37.089%和(hé)36.585%，基(jī)金比例配(pèi)售前认购金(jīn)额累计(jì)48.124亿元。招商基金蛇口租赁(lìn)住房REIT在发售时，收到了来自79家网下(xià)投资者管理的207个(gè)配售对象(xiàng)的有效报价，网(wǎng)下询价阶段全场认购倍数达103.66倍，创下2024年以来公募REITs网下全场询(xún)价倍数的新高(gāo)。

　　还有多只产品更新上市进度。据Wind数据统计，截(jié)至9月19日，共有3单REITs项目的动态为“已申报”（1单为首(shǒu)发，2单为扩募），4单为“已(yǐ)受理”，4单为(wèi)“已问询(xún)”，3单为“已反馈(kuì)”（2单为(wèi)首发，1单为扩募），12单为“通过”。

　　同时，项目种类不断增多，首单水利设施REIT、首(shǒu)单科创孵化器REIT、首单(dān)供热REIT等产品(pǐn)不断涌现。

　　未来走势如何？

　　二级市(shì)场方面，已上市REITs一改2023年(nián)颓势，价格持续走高。参考中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数(shù)走势(shì)，从2024年2月初开始，该(gāi)指数不断上涨，从(cóng)今年以来(lái)最低点的2月5日算起(qǐ)，到9月19日，该指数累计涨幅为10.05%。中证REITs全收益指数也有类似表现，今年2月5日至9月19日，累(lèi)计上涨15.63%。

　　对于2022年底至2024年初(chū)REITs价格产生波动的原(yuán)因(yīn)，江洲认为，一是，投资者对(duì)底层资(zī)产未来的运营没有那么乐观；二是，部分同类型REITs出(chū)现业绩不佳的情况，导致投资者对其他类(lèi)型的资产产生恐惧心理；三是，当(dāng)市场出现(xiàn)单边下跌时，很多机构被动止损，导致整个(gè)市场(chǎng)出现非(fēi)理性调整。

　　江洲(zhōu)称，今年(nián)2月份以来(lái)的(de)REITs价(jià)格大幅(fú)反(fǎn)弹(dàn)，反映的是估值迅(xùn)速恢复。他认为，2023年出(chū)现的负面因素已经不存在，投资者更加成熟，监管机构的配套措施也更加(jiā)完善(shàn)，宏(hóng)观经济预期向(xiàng)好，这些因素共博时、华夏REITs上市，多只产品更新进度，哪些值得买？同推动REITs在二级市场出现较好行情(qíng)。

　　海通证券表示，对比REITs产品2024年中(zhōng)报和2023年年(nián)报披露的(de)主要持有人数据会发现，券商、保险(xiǎn)、公募基金(jīn)、私募基金等机构(gòu)投资者整体(tǐ)增持REITs。本轮REITs行情、机构增配态势的驱动因素主要有三点(diǎn)：第一，公(gōng)募REITs行至低位后(hòu)超跌反弹；第二，“资产荒”格局下公募REITs稳定(dìng)分红优势凸显(xiǎn)；第三，监管(guǎn)规则的改变与较强力度的政策提振。

　　从具体产(chǎn)品看，截至9月19日，2024年以来共计有20只REITs基金价格涨幅超过(guò)10%，其中(zhōng)，中金厦门安居保障性租赁住(zhù)房 REIT等7只产品的涨幅超过20%。产品类型上，上述20只产(chǎn)品中(zhōng)，有5只为保障性租赁住房REITs，且中金厦门安居保障性租赁住房 REIT、华夏北京保(bǎo)障房REIT的价格涨幅位居全部REITs的第一、二名(míng)，分别为28.76%、27.53%；园区基础设施、交通基础设(shè)施、能源基础设施、生态环保、消费(fèi)基(jī)础设施REITs分别有5只、4只、3只、2只、1只(zhǐ)。

　　仓储物(wù)流REITs价格在二级市场表现羸弱，华夏深国际仓储(chǔ)物流REIT、红土创新盐田港仓(cāng)储物流REIT、嘉实京东仓储基础(chǔ)设施REIT的年内涨幅垫底，分别为(wèi)-7.11%、-7.19%、-17.96%。

　　开(kāi)源证(zhèng)券认为(wèi)，债券市场利率中枢(shū)下行压力下，“资产荒”逻辑将继(jì)续演绎，REITs作为高分红、中低风险(xiǎn)的资产，在政策力度加强(qiáng)以及社保金和养老金(jīn)入(rù)市预期下，将持(chí)续提升(shēng)配置性价比，板块具备较好的投(tóu)资机会。

　　对于后续表现，华泰证券认为，REITs在今年已累积一定涨幅，8月初REITs经过九连阳后，指数有所回调、部分机构止盈，新旧(jiù)动(dòng)能转换背景下，基本面仍是重点，保租房、能源、环保(bǎo)相(xiāng)对稳健，对部分业绩不及预期的产业园、物流园(yuán)、高速(sù)需保持谨慎。

　　对于今年(nián)表现较好的保障性(xìng)租赁住房(fáng)REITs，平安证券分析，一方面是因为保(bǎo)障(zhàng)性租赁住房REITs基本面优质，另一方面是供给相对(duì)较少。目前看，有可能对保障性租(zū)赁住房REITs形成冲击的事件是供给增加，因此，若该类REITs持续走高并(bìng)与市场估值偏(piān)离，需(xū)关(guān)注供给落地的时点，保障性租赁住房REITs的波动性有可能增(zēng)大。

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责任编辑：刘万里 SF014