农商行降价卖房加大闲置资产处置力度

　　来源：中国经营报

　　本报记者郭建杭北京报道

　　今年以来，地方金(jīn)融加快(kuài)资产出手速度，多地农商(shāng)行加大(dà)变现固定资产及抵债资产力度。

　　近期，秦(qín)农银行在西部产权交易所挂牌转让18套住宅房源，总价接近1400万(wàn)元(yuán)，因(yīn)其较低的起拍价引发业内关注。类似的情(qíng)况在多地区出现，陕西定边农商行也在近期推出了多(duō)套包括商业和(hé)住宅的房源；山东莱芜农商行在公众号中陆续(xù)推(tuī)出多个房源，房源(yuán)包括厂房、商铺、小产权房及少量(liàng)大产权住宅(zhái)。

　　《中国经营报》记者了解到，不同银行房产变现原因不同：部分农商行的房产是从信(xìn)用(yòng)社改制农(nóng)商行之前对外投资后所(suǒ)遗留，以及中小银行及分支网点的合并裁撤造成原营(yíng)业网点闲置(zhì)，在“降本增效”“向非息资产(chǎn)要效益”的背景下，对外处(chù)置闲置资产；还(hái)有部分(fēn)银行因贷款收回困难，经过法拍程序但拍卖(mài)失败后接收了抵(dǐ)债资产，被迫成为“房东”而对外处置(zhì)抵债资产。在多种因素(sù)作用(yòng)下，造成了多地银行(xíng)批量(liàng)卖房的现象。

　　综合农商行及银行房产拍卖人士观点可知，目前银行(xíng)对外拍卖的房子普遍低于市(shì)场价20%到30%，但房屋状态各不(bù)相(xiāng)同，购(gòu)买之前(qián)应(yīng)实地勘查，位(wèi)于当(dāng)地核心区状态较好(hǎo)的大产权住宅属于优质资(zī)产，比较抢手。

　　闲置房产(chǎn)挂牌增多(duō)

　　秦(qín)农银行挂牌转让的住宅信(xìn)息显示，18套房(fáng)屋售价全部在64万(wàn)元到(dào)111万元之间。记者了(le)解(jiě)到，秦农银行转让(ràng)的18套住宅(zhái)为银行自有(yǒu)固(gù)定资产，对比价格显示，价格最(zuì)低的一套面积为(wèi)130.91平方米的住宅，总价为60.65万元，单价低至4633元/平方米。从贝壳App中显(xiǎn)示的同一小区同样面积的住宅价格可知，同样楼层(céng)、同样户(hù)型的房源(yuán)，挂牌(pái)价为(wèi)90万元(yuán)，单价6875元/平方米，秦农银行挂牌(pái)转让(ràng)价格低于小区(qū)挂牌价。

　　多地农商行和(hé)农信社亦有处置(zhì)闲(xián)置资产的情况。公开信息显示，9月11日，黑龙江密山(shān)农商行在黑龙江联合产权(quán)交易所公(gōng)开挂牌竞价多套住宅(zhái)及商铺。房产来源主要为(wèi)原营(yíng)业场所办公用房，在原分理处营业网点裁撤合并后空置；东兰县农村信用合作联社在9月初(chū)通过阿里资产(chǎn)拍卖(mài)平台公开拍卖闲置资产，其拍卖原因是为进一步加(jiā)强固(gù)定资产管(guǎn)理、优化资产配置而对自有(yǒu)优(yōu)质资产进行公开拍卖。

　　普通投资者是否可以购(gòu)买银行自有闲置房产？在(zài)购买此类房产时需注意哪些问题？以秦农银行此次挂牌转让的房产为例，西(xī)部产权交易所人士告诉记者：“此轮挂牌出售的房(fáng)产都可单(dān)独出售，在购买之前建议用户(hù)认真阅读页面展示的注意事项，重点关注房屋的实际状态，以及是否有过户风(fēng)险等问题(tí)。”

　　西部产权交(jiāo)易所展示的信息显示(shì)，秦农银行此次所挂牌的房源属于(yú)陕西信合（秦农银行前身）时期机构买来投资用房(fáng)，购(gòu)入时(shí)间较久(jiǔ)。因农信系统在此前经历过信用社体制改革，部分农商行的闲置房产时间(jiān)较久(jiǔ)，产权情况(kuàng)复杂。

　　以秦(qín)农银行(xíng)出(chū)售的西安(ān)市莲湖区(qū)建中巷5号玉祥阁3套房产为例(lì)，西部产权交易(yì)所人士告诉记者，西安市莲湖区建中巷5号玉(yù)祥阁3套(tào)房产证载(zài)权利人为个(gè)人，实际权利人(rén)为陕西秦农农村商业银行股份有限公司（由于2015年(nián)信用社体制改革，因(yīn)多种(zhǒng)原因(yīn)暂未变更权属人名称），故本标的存在一定过户风险，如因此产生法律风险由交易双方各自承担。

　　某农商行人士告诉记者(zhě)，农商行受信用社改制、区域商业环(huán)境(jìng)变迁等因素(sù)影响，存在一定规(guī)模的闲置房产，其中大部分为营业网点用房，为(wèi)提高资产使用效率，有效盘活闲置资产，很多农商行将自有物业对外出租或出售。农商行(xíng)陆续出售闲置房产的背后原因之(zhī)一是农村金融机(jī)构数量的减少以及银行网点的持(chí)续缩编。

　　随着农信系统改革不断深(shēn)化，越来越多省市(shì)级农商行涌现。省市级农商(shāng)行的(de)建立也伴随着部分法人(rén)机构被吸收合并，而在合并(bìng)吸收进程中(zhōng)，农村金融机构的数量(liàng)也在不断缩减。9月4日，金融监管总局(jú)最新披露银行业金(jīn)融机构法人(rén)名单显示，2024年上半年，农(nóng)村商业银行、农村合作银行、农村信用社、村镇银行数量分别为1577家、23家(jiā)、483家、1620家。对(duì)比2023年年末的数据可知，农商行、农信社、村(cūn)镇银行数量分别减少30家、16家、16家，农村合作银行数量未变化。

　　网点数量(liàng)的减(jiǎn)少也(yě)较为明显(xiǎn)，金融监管总(zǒng)局金融许可证(zhèng)信息查询系统(tǒng)不完(wán)全统计，2024年1—7月，全国已有1573家(jiā)银行分支机构退出。

　　“捡漏”抵债资产

　　农商行(xíng)不仅加快处置闲置资产，对于抵债资产的处(chù)置力度也在增强(qiáng)。

　　据记(jì)者不完全统计，黑龙江塔河农商行、黑龙江萝北农商行(xíng)、贵州镇远农商(shāng)行、莱芜农商行在近期(qī)持续(xù)拍卖抵债(zhài)资产。部分(fēn)抵债资产的房(fáng)子拍卖价格较(jiào)低，如(rú)黑龙江萝(luó)北(běi)农商行拍卖的部分房源显示，某面积101.44平方米的住宅，起拍价仅8.3万元；另一出售的7户房(fáng)源面积在(zài)72平方米至89平方米之间，起拍价(jià)最(zuì)低仅3.15万元。

　　对(duì)于(yú)购买(mǎi)抵债资(zī)产类住宅，阿里拍卖房产(chǎn)拍卖(mài)业务服务商对记者表示：“购买抵债资产与断(duàn)供法拍房(fáng)有较大区别：在过户方式上(shàng)，抵债(zhài)资产(chǎn)多数已经过户至银行名下(xià)，这一类属于优质的资产，过户方(fāng)式与一般的二手房交易过户区别不(bù)大，而法拍房的产权在个人名下，债权在银行名下，过户是依据法院发出的裁(cái)定书进行过户；此外(wài)在价(jià)格(gé)上，抵债资(zī)产的价格多(duō)数也比较有吸引力(lì)。以陕(shǎn)西省某农商行拍卖的某(mǒu)套自有(yǒu)（接收(shōu)抵(dǐ)债资(zī)产）房产为(wèi)例，该房产一(yī)轮拍卖流拍后降价10%进(jìn)行(xíng)第(dì)二轮拍卖，第二轮拍(农商行降价卖房加大闲置资产处置力度pāi)卖结束后再次(cì)降(jiàng)价10%后由银行(xíng)接收该资产，再次上(shàng)线拍卖。”

　　实际上，对于(yú)意向购买者来说，抵债资产较法拍房的价格或更有(yǒu)优(yōu)势(shì)，但从银行来看，往往是“被迫”接(jiē)收抵债资(zī)产成为“房东”。

　　安徽省黄山市徽州区(qū)人民法院汪旭东在其金融类执行(xíng)案件以物抵债难(nán)情况的调研报告中(zhōng)指出：“商业银行不良贷款清收(shōu)不力问题日(rì)益突出，通过司法处置变现(xiàn)难度也日益加大。抵押(yā)资产经司法拍卖却无人竞买，以物抵债成为商业(yè)银行(xíng)化解债权风险，避免、减少(shǎo)资产损失的重要手段。但是，选择通过以物抵债方式消化该(gāi)类(lèi)不(bù)良资产不能完全达到资金回笼目的，故商业银(yín)行普遍不愿意选择以物抵(dǐ)债的方式处置资产。”

　　农商行不(bù)得不加快闲(xián)置资产及(jí)抵债资产处置速度的(de)背后原因与银行的(de)盈利能力(lì)承压相关。

　　公开数据显示，2024年上半年，42家A股上市银行共实现净利润10914.54亿元，较上年同期的10874.36亿元，实现同比增长(zhǎng)0.37%，增速放缓。

　　国(guó)家金融监(jiān)督管理总(zǒng)局有(yǒu)关负责人在今年8月21日的国新办新闻发布会上公开表示：“贷款利率持续下降，净息差不断收窄(zhǎi)以及服(fú)务收费下降(jiàng)是近年来中国商业银行(xíng)净利润增速持续放缓的主要原因。”面(miàn)对(duì)利润增长放缓的(de)压力，近年(nián)来，商业银行通过多种方式农商行降价卖房加大闲置资产处置力度内(nèi)部挖(wā)潜、降本增效，维持(chí)银(yín)行的盈利水平处于合理(lǐ)区间，多家农商行提(tí)出“要向非息资产要效益”的目标。

　　甘肃省农信在2024年年初发动(dòng)不良资产(chǎn)清收处置“百日攻坚”活动，辖内(nèi)多家法人机构深(shēn)入贯彻落实省农信联社抵(dǐ)债资(zī)产清收处(chù)置工作要求(qiú)，紧盯(dīng)清收处置目标，集(jí)中力量加快攻坚；陕西省农信联社也加大对风险资产的(de)化解回收，辖内多家(jiā)法人机构积极落实，如陕西柞水农商行官网信息显示，认真贯彻落实省联社工(gōng)作(zuò)总要求，按照(zhào)资产风险处置化解“除冰行动”安排，全面摸清底数，积(jī)极制定(dìng)处置方案(àn)，始(shǐ)终将(jiāng)抵债资产处置变现作为该行(xíng)强化非信贷资产管理的重要抓手。

　　实际(jì)上，为进一步规范抵债(zhài)资产的管理，避免和较少资产损失，提高不良资产清收效(xiào)率(lǜ)，2023年(nián)就已有部分省(shěng)份农商行启动对历年接收的抵债资产进行全面深入清理排查的(de)工作，加快对抵债资产的快(kuài)速(sù)变现。

责任编辑：李(lǐ)桐