超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制

支持商品住(zhù)房“以旧换新(xīn)”的城市越(yuè)来越多。

就在4月23日(rì)，一线城(chéng)市深(shēn)圳也(yě)加入到商品(pǐn)住房“以旧换新”行列。据中指研究院最新统计，自去年以来，支持商品住房“以旧换新”的城市已超过(guò)40个。

不过，《每日经济新(xīn)闻》记者梳(shū)理(lǐ)发现，上述各城市推出的商品住房“以旧换新”政策力度不一，操作细则也各不相(xiāng)同(tóng)。在不同的政策支(zhī)持力度下(xià)，“以(yǐ)旧换新”的效果也显露出了差异(yì)。

以郑州(zhōu)为例(lì)，截至4月24日下(xià)午，郑州市房(fáng)产交易服务平台系统内已有超过180套“以(yǐ)旧换新二手房”完成登记入库，占试点阶段收购计划的36%，房源总价(jià)在29万—318万元，这距离郑州市(shì)二手住房“卖旧(jiù)买新、以(yǐ)旧换新”试点(diǎn)工作正式(shì)启动还(hái)不到4天。而深圳本土房地产中介(jiè)机构乐有家4月24日在接(jiē)受记者采访(fǎng)时(shí)表示，他们(men)开启“以旧换新”试点项目后不到一周，已有7单签约(yuē)客户。

不过在业(yè)内人士看来，由于(yú)二手房(fáng)交(jiāo)易、评(píng)估时间(jiān)较长(zhǎng)，目前各地住房“以旧换新(xīn)”政策整体的落地效果(guǒ)还(hái)尚(shàng)不明显。住(zhù)房(fáng)“以旧(jiù)换新”意在联动一二手房，降低交易成本，但同时存在(zài)二手(shǒu)房参与门槛(kǎn)较高、二手房评估价(jià)或交易(yì)价(jià)较低、可置换(huàn)新房选择少等痛点。

最大痛点是卖掉旧房

其实(shí)早在2023年，就已有多个城市支持(chí)住房(fáng)“以旧换新”活动。今年以来，越来越多的城市加(jiā)入进来。

从各(gè)地支持“以旧换新”的方式来看，主要包括两种(zhǒng)：一是房企联合经纪机构(gòu)对旧房(fáng)优先推售，若一定期限内旧房(fáng)售出则按流程购买新房；二是开发商或国(guó)资平台收购(gòu)旧(jiù)房(fáng)，售房款用于购买(mǎi)指定新房项目，这种方式(shì)是今年以来住房“以(超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制yǐ)旧(jiù)换新”的主流。

4月23日，深圳市房地产业协会与深(shēn)圳市房地产中介协会联合发起的“以旧换新”就属于第一种。此前的(de)4月19日，乐有家(jiā)已(yǐ)与绿景白石洲正(zhèng)式开启“以旧换新(xīn)”活动，目前签约参与活动的客(kè)户已有(yǒu)7单。

来源：乐有家

乐有家方(fāng)面解释道，“以旧换新”核(hé)心条款之一是(shì)帮助业主尽快卖掉旧房。其调研结果显示，参与“以旧换新 ”客(kè)户最(zuì)首要的动机是借此快(kuài)速卖(mài)出旧房，这一占比达到70.8%。推出“以旧换新”后，不(bù)少业主主(zhǔ)动联系经纪人(rén)咨询(xún)了解。

对于以旧换新的项目，乐(lè)有家(jiā)也是有选择的，其合(hé)作(zuò)新盘是(shì)位(wèi)于深圳超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制南山区的绿景白石洲项目，价格(gé)也有一定吸引力。该项(xiàng)目折后单价8.3万元/平方米起，周边二(èr)手房价(jià)格为13万—15万元/平方米，新房和二手房价格倒挂35%—40%。

“我们了解到，目前成交的以旧换新单里，大部分旧房与新房的差价并不大，旧房售出后(hòu)获得的房款能覆盖新房总价的60%以上，加上客户也有一定的(de)经济积累，承担的经济压力不会(huì)很(hěn)大(dà)。”乐(lè)有家方面表示(shì)，在流程上，客户可(kě)锁定意向房源2个月。2个月内旧房售出，则(zé)前期的(de)订金(jīn)自动转为购房款，继续新房交易(yì)流程；如果旧房未(wèi)售(shòu)出(chū)，客户(hù)可(kě)选(xuǎn)择退订新房，无违(wéi)约责任。

不过，在广东省城乡规(guī)划院住房政(zhèng)策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)看(kàn)来，“以旧换(huàn)新”最大(dà)的痛点是卖掉旧房(fáng)。“目前，开发商参与以旧换(huàn)新(xīn)的协议，锁定意向房源的周(zhōu)期往(wǎng)往在2个月左右，意味着卖房周期往往在2个月左右，但二手房往往很难在2个月内卖出。因(yīn)此，卖家要获(huò)得‘买(mǎi)新(xīn)’的优(yōu)惠价格，就得在‘卖(mài)旧’时能降低挂牌价，即降低挂牌(pái)价的损失(shī)，在买新房上(shàng)获(huò)得了(le)补(bǔ)偿。”

记者了解到，无论是自有交易还是统一收购旧房，旧房抵新房的房款比例一般都在60%—80%，最高不超过90%。还有城市明确了具体的(de)抵扣比例。如无锡市梁溪区(qū)在“以旧(jiù)换新”公告中明确(què)指出，存量二手(shǒu)商品住房总(zǒng)价需不(bù)高(gāo)于新购房源总价的60%，指定楼(lóu)盘是5个。

在不同城市、不(bù)同政策模(mó)式下，二(èr)手房抵扣的价格也(yě)不尽相同(tóng)，有些低于市场价，有些则接近或略高于市场价。一(yī)位江苏苏州的二手房业主就表示，她的二手房在“以旧换新”过(guò)程中是被官方(fāng)收购的(de)，其最终的(de)评估价与市场价基本一致。如果走(zǒu)市场化交易可能还卖不到评估价价格，主要换(huàn)新的几个指定楼盘刚好也是自(zì)己中意的。

李宇嘉(jiā)认(rèn)为，“以旧换新(xīn)”关键是激发二手房业主“依旧换(huàn)新(xīn)”的动力，政策的出发点和落脚点就是真正从满足业主(zhǔ)住房消费升(shēng)级的愿望，并从降(jiàng)低置换成本、置换周期，并能(néng)买到心(xīn)仪的(de)、优惠(huì)新(xīn)房等角度施策。同时，卖不掉二手房则“无责退订(dìng)新房”，这个很关(guān)键，可(kě)以给到参与活动的二手房业(yè)主足够的安全垫。

二手房参与门槛较高

记者梳理发现，尽管目前不少城(chéng)市(shì)提出了“以旧换新”的政策导向，但仍处(chù)于政策探索阶段，当前整体效果尚(shàng)不明显。如(rú)从目前落地的政策细(xì)则来(lái)看，不少城市都会对参与“以旧换(huàn)新”的二手房源(yuán)有规定门槛或(huò)要求，尤其(qí)是以(yǐ)国资平台等(děng)为主体收购旧(jiù)房的。

以郑州为例，试点阶段(duàn)收购的二手住房(fáng)需满足的条件包括(kuò)超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制但不限于：房龄不能超(chāo)过15年、如有房(fáng)贷需还清、要位于(yú)三环以内等。而(ér)试点阶段(duàn)换房，选(xuǎn)购的(de)新(xīn)建商品住房应是已取得房屋竣工验(yàn)收备案证明的(de)“现房(fáng)”。

郑州城发安居收购二手房(fáng)“以旧换(huàn)新”流程图来源：郑州市房产交易服务平台

目前，在郑州市(shì)房产交易服务平台系统内，已有(yǒu)超过180套“以旧换新二手房”完(wán)成登记入库，房源(yuán)总(zǒng)价在29万—318万元(yuán)，多数房源都(dōu)是一居室或二居室，房源面积大多数都在70平方米以下(xià)。目前郑州参(cān)与“以旧换新(xīn)”的新盘有58个，均价(jià)在8100—42000元/平方米。

近日，记(jì)者以购房者(zhě)身份(fèn)采访郑州多(duō)个参(cān)与“以(yǐ)旧换新”活动的新盘项(xiàng)目(mù)了解到，通过“以旧换(huàn)新”方式购买(mǎi)新房并无特别(bié)限制，在售房源都可以选，全款或者按揭贷款的付款方式都可以，届时二手房被收购后可以直接(jiē)抵扣房款或首付，优惠折扣都按案(àn)场现时情况来定。

再看(kàn)扬(yáng)州，该(gāi)市鼓励(lì)支持开发企业开(kāi)展“直接收购”式“以旧换新”业务，从去年9月开始已经在试点进行系列措施。截至今年(nián)2月底，扬(yáng)州市区已有逾200套二手房被房企直接收购。据“扬州发布”数据，一家积极参与试点的房企在5个月内承接的二手房收购总额约(yuē)2亿元，带动新房成交额近5亿元。

李(lǐ)宇嘉建议，“以旧换(huàn)新”前期可选(xuǎn)择资金链紧张、愿意(yì)让利(lì)的开发商(shāng)参与，并通过“以旧换新”让开发商(shāng)获得参与活动能有效提振销售(shòu)的好(hǎo)处，从而对市场其他(tā)开(kāi)发商起到示范效应。

易居研究院认为，目前“以旧换新”潜在问(wèn)题或矛盾点在后续改革(gé)中(zhōng)是可以(yǐ)更好得到解决的(de)。比如(rú)说从评估的角度看，可以采取多家评估公司联合评估、锚定周边市场二手房挂牌价(jià)和实际成交价、多次评估等方(fāng)式进行。而对于纳入试点范围(wéi)的房(fáng)源，后续可(kě)以设立标(biāo)准和(hé)划(huà)分结构，尤其是研究不同类型二手房收购后的再利用模式等。