新发展模式助力房地产持续向好

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　　来源：中国经营报

　　文邹琳华

　　房(fáng)地产作为国民经(jīng)济的支(zhī)柱性(xìng)产业，关系着人民群众的(de)切身利(lì)益和经济(jì)社会的发展大(dà)局。因此，促进房(fáng)地产市场平稳健康(kāng)发展既是发展工程，也是(shì)民生工程。

　　党的二十届(jiè)三(sān)中全会闭幕后，《中(zhōng)共中央关(guān)于(yú)进一步全面深化改革、推(tuī)进中国(guó)式现代化(huà)的决定》（以下(xià)简称《决定》）正式发(fā)布，其在锚定2035年基本实现社会(huì)主义现代化目标的同时(shí)，也重点部署了未来五年的重大改革举措(cuò)。

　　在健全(quán)保障和改善民生(shēng)制度体(tǐ)系方面，《决定》提出，要(yào)加快建立租购并举的住房制度，加快构建房(fáng)地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体(tǐ)刚(gāng)性住房需求。支持城乡居民(mín)多(duō)样化改善(shàn)性住房需求。充分赋予各(gè)城市政(zhèng)府房地产市场调控(kòng)自主权，因城施策，允许有(yǒu)关城市取(qǔ)消或调减住房限购政策、取消普(pǔ)通住宅和非普通住宅标准。改革(gé)房地产(chǎn)开发融资方式和商品(pǐn)房预售制度。完善房地产税收制度。

　　近年(nián)来，经过市场深度调整，房地产(chǎn)领域改革(gé)也进入“深水区”。在新质生产力推动下(xià)，未来一个时期(qī)房地产(chǎn)发展也面临着新的发展格局(jú)的挑战(zhàn)。

　　关于房(fáng)地产(chǎn)行业，《决定(dìng)》兼顾当前和长远(yuǎn)，内容涉及(jí)住房制(zhì)度、市场(chǎng)供需、调控政策等各(gè)领域(yù)，将完善住(zhù)房供给体系，优化调控政策，构建与新发展(zhǎn)模式相适应的金(jīn)融政策、土地政策、税收政(zhèng)策等政策体(tǐ)系作为重要着力点。

　　结合《决定》，我(wǒ)们认为，未(wèi)来(lái)中国房地产(chǎn)业(yè)的新发展模式助力房地产持续向好高质量发展有以下(xià)几(jǐ)个重要的发展趋势与方向：

　　第一，加快建立(lì)租(zū)购并举(jǔ)的住(zhù)房制度，构建房地产发展新模式(shì)。

　　在(zài)住房制度(dù)和发展模(mó)式(shì)方(fāng)面，《决(jué)定》提(tí)出要(yào)加快建立租购并(bìng)举的住房制度，这(zhè)使(shǐ)得加快构建房地产(chǎn)发展新模式的思路更加清晰，我们预计该项制(zhì)度将贯穿新一轮房地产发展的整个周期。

　　之所以有这样的判断，一方面在于(yú)该制度将进一步消除(chú)过去“高负债、高周转、高杠杆”的模式弊端，同时坚(jiān)持消化存(cún)量和优(yōu)化增量相结合，也(yě)对(duì)盘(新发展模式助力房地产持续向好pán)活存量商品房和土地(dì)资源，建立与之相适应的融资、财(cái)税、土地、销售等基础性制度具有重要意义。

　　另一方面，《决定》强调“多样化(huà)”+“改善性”住房需求，要(yào)求(qiú)住房供(gōng)给体系从过去的单轨制向“市场+保障”加快转化。结合近期政府统筹研究(jiū)消(xiāo)化存量房产和(hé)优(yōu)化(huà)增量住房的政(zhèng)策措施，我们认为(wèi)，收购库存商品房用作保障房的做法，或将增(zēng)加未来保障(zhàng)房供给，并(bìng)在一定程度(dù)上加快其筹建进程。

　　第二，建设质优价稳(wěn)的好房子，满足人民(mín)对美好生活的向往。

　　从房地产政策制定(dìng)的出发点看，未来发展模式将(jiāng)重点围绕满足广大居民的住房新诉求和新需要而展开。对于住房而言，除了保交付，政策还要考量保质量保安全。只有这样(yàng)，才能(néng)让人们住得更有品质，也才(cái)能打造绿色、低碳、智能、安全、适应(yīng)人(rén)民群众新期待的“好房子”，实现从“有(yǒu)房住”向“住得好”转变。

　　第三，改(gǎi)革商(shāng)品房预售制度，完善房地(dì)产开发融资(zī)方式(shì)。

　　对于房地产业(yè)融资和销(xiāo)售模式，加(jiā)快预售制改革、拓展开发融资渠道(dào)已(yǐ)是大势所趋。随着市场供(gōng)求形势的转变，期房的销售(shòu)占比大幅下降，现房将逐步成为住房销售的主体。住房和城乡建(jiàn)设部也曾明确提出“有条件的可以进行现房销售”，目前全国范围内已有(yǒu)多地试点现房销售，在笔者看来，通过(guò)现房销售促进“保交房”，有利于推进化解房地产风(fēng)险。

　　需要注意的是，预(yù)售制模式下，开盘后即可逐步(bù)偿还贷款，银行(xíng)资金回流速度相对较快。而转向现房销售为主后，企业开发贷使用时间会延长，规模也会(huì)扩大，未来在土地(dì)出让、规(guī)划报(bào)建、金融支持等方面政策需要同步(bù)优化。例(lì)如，可以支(zhī)持设立房地产投资基金、支持房地产企业(yè)通过市场化渠道融资和发债、支持设(shè)立房地(dì)产信(xìn)托投资基金（REITs）、推进第四代住房(fáng)设计、逐步(bù)取消公(gōng)摊面积(jī)计量等。

　　第四，进一步优化房地产调控政策(cè)，促进房地产(chǎn)交易的活跃。

　　对于房地(dì)产调控政策(cè)，目前各地也结(jié)合自身房地产(chǎn)市场情况继续优化调整楼市政(zhèng)策。总体来看，这(zhè)些措施包括放宽购房资格、降低社保年限，进一步优化限制性政策、降低利率等。

　　当前二(èr)、三线城市相关(guān)地方限制性购房政策已经基本取消，未来一线及热门新一线(xiàn)城市限购、限贷政策也有望继续放宽(kuān)直至全面取消。

　　这意味着改善性需求和首次购房刚需的税费差距未来会逐渐缩小，这有利于支持改善性住宅需求释放，提振购房者信心，助力(lì)维护(hù)市(shì)场(chǎng)中长(zhǎng)期稳定。

　　更为(wèi)重要的是，在人口老龄化、城镇人口增(zēng)速减缓(huǎn)的大背景下，通过建立(lì)人、房(fáng)、地、钱要素联(lián)动新机制(zhì)，不仅可(kě)以(yǐ)保障中长期房地产市(shì)场的平稳，也能避免出现大规模过剩空置。

　　第五，房地产税费改革持(chí)续推进，改革内容将更为全面。

　　《决定》提出要完善房地(dì)产税收制度。从中长期来(lái)看，房地产(chǎn)税立法和改革(gé)将持续推进，其根(gēn)本目的在于建立与房地产发展新模式相适应的税收制度。

　　众所周知(zhī)，房地(dì)产税收制度不是特(tè)指(zhǐ)房地产持有税制(zhì)度(dù)，还涉及(jí)多个房地(dì)产相关税种，其中(zhōng)包括土地增值税、契税、房产税、城镇土(tǔ)地使用税、增值(zhí)税、企业所得税、个人所得税、城市维护建(jiàn)设税、印花税等，未来房地产税收制度的改(gǎi)革内容将更全面(miàn)。

　　我们认为，以不断提升居民家(jiā)庭(tíng)住房水平(píng)为目(mù)标，简(jiǎn)化归并税种，减少重复征税，降(jiàng)低改(gǎi)善性需求(qiú)相关交易税(shuì)费，是未来的重(zhòng)要改革方向。

　　除以上方面外，进一步加快推进住房保障体系建设，扩大保(bǎo)障房覆(fù)盖(gài)面，特别是要(yào)改善半(bàn)城市化人口的住房条件，也对改善(shàn)民(mín)生、提升城镇化质量、扩大内需发(fā)挥(huī)了重要作用。

责任编辑：李桐(tóng)