上市房企向新业务要收益减债仍是当务之急

证券(quàn)时(shí)报记者张达(dá)

今年以来，房地产行业持续调整。在5月(yuè)17日中央出台(tái)的(de)一系列支持政策作用下(xià)，6月、7月房地产市场出现积极变化，商品房销售、房企到位资(zī)金等多指标同比(bǐ)降幅持续收窄。如何看待未(wèi)来(lái)的市场走势、房企向新发展模式(shì)转型进展如何，成为(wèi)近期房企业绩发布会上的(de)热点问(wèn)题。

从多家房企半年报业绩发布会内容来(lái)看，尽管房企高(gāo)管普遍认(rèn)为，目前房(fáng)地产(chǎn)市场仍(réng)处于(yú)调整阶段(duàn)，市(shì)场信心有待恢(huī)复，但是对于(yú)行业中长(zhǎng)期发(fā)展仍充满信心。同时，房企向新模式转型(xíng)进展加快(kuài)，多家房企经营性业务贡献持续(xù)提升(shēng)，积极优化债务结构(gòu)以保障现金流安(ān)全成当前(qián)重要任务。

对中长期市(shì)场有信(xìn)心

上半年，房地产市场深度调整，市场供(gōng)求关(guān)系(xì)发(fā)生重大变化，房企(qǐ)销售业绩普(pǔ)遍出(chū)现不同程度的下滑(huá)，未来房地产(chǎn)市场走势备受关注。

越秀地产董事长及执行董事林昭远表示，“5·17”新政后，6月份市场有(yǒu)所反弹，7月份下滑空(kōng)间逐步收窄(zhǎi)。总体来看，市场还处于寻(xún)求平衡的胶着状态。下半年，随着政策宽松(sōng)力度的加大和市场信心(xīn)的逐渐恢复，预计(jì)房地产市场(chǎng)将筑底企稳。

林昭远还表示，房地(dì)产作为国家的重要支柱产业之一，整个(gè)市场规模预期能够保持8万(wàn)亿元(yuán)到10万亿元的(de)水平。越(yuè)秀(xiù)地产目前(qián)所(suǒ)进(jìn)入的(de)城(chéng)市总(zǒng)体成(chéng)交规模(mó)都在2000亿元以上，存(cún)量市场仍有所发展，“我们对未来市(shì)场充(chōng)满信心”。

对于行业未来发展趋势，万科董事会主席郁亮(liàng)也给出积极的判(pàn)断。他(tā)认为，中(zhōng)长期来看，潜在住房需求已经过了历史峰值，但绝对量的规模仍然巨大(dà)。而从短期(qī)来(lái)看，经过了三(sān)年的市场调整，新房的性价比(bǐ)在提升，政策对多(duō)样化住房需求的支(zhī)持(chí)力度也在持(chí)续增加(jiā)，这些(xiē)都(dōu)在为市场需求的复苏积蓄(xù)能量，为新发展阶段的到来提供土壤。

郁亮(liàng)进(jìn)一步解释，首(shǒu)先，随着房地产供(gōng)需关系发生根本性变化，市场竞争关(guān)键要素从过(guò)去的规模变为产品力和服务力，目前新(xīn)房的产(chǎn)品力、服务力比之(zhī)前有了非常大的(de)提升。同(tóng)时，房价经过(guò)了三年调整，已(yǐ)经回落到(dào)一个相对比较合理的水平，新房产品的(de)性(xìng)价比有比较大的提升。另外，从政(zhèng)策端来看，随(suí)着各个城市落地(dì)因城(c上市房企向新业务要收益减债仍是当务之急héng)施策，无论是购房门槛，还是首付比(bǐ)例和按揭利(lì)率水平，包括“90/70”政策、普通住宅标准的调整等，对(duì)多样化住房需求的支持让(ràng)买房变得更容易了，消费者(zhě)的信(xìn)心(xīn)在逐步恢复，居住支出负担有(yǒu)明显降低，购买力(lì)也在提高，这为需(xū)求的复苏创(chuàng)造了良好(hǎo)的条件。而(ér)从(cóng)供给端看(kàn)，今(jīn)年上半年全国住宅新开工面积同比下降24%，意味着全(quán)年新开工面积大概是(shì)5亿平方(fāng)米左右，新房的(de)供应量是相对(duì)不(bù)足的。因此，供求(qiú)关系的改善，为市(shì)场走出低谷、重(zhòng)拾向上动力创造(zào)了条件。

转型发展步伐加快

面对行业的深度调整，单(dān)一依赖(lài)地产开发(fā)业务的模式(shì)已然难以(yǐ)持续增长，房企纷纷加快多(duō)元化转型步伐，向新发(fā)展(zhǎn)模式(shì)积极探索。多家提前布局商业、长租(zū)公寓、物业等经营性业务的房企(qǐ)，经营性业务对业绩的贡献持(chí)续提升。

2022年就开始调整转型的龙湖集团进(jìn)展较快。今(jīn)年上半年，龙湖实现合同销售额511.2亿元，营业收入468.6亿元。其中，经营性收入(rù)131亿元，同比增长7.6%，对集(jí)团整体收入的贡献占比达到28%；经营(yíng)性业(yè)务的毛利率超50%、净利率(lǜ)超25%，对集团(tuán)的利(lì)润贡献更提升至80%以上。

龙湖集团董事会主席兼首(shǒu)席执行官(guān)陈(chén)序平表示(shì)：“按(àn)照这个速度，我们(men)预计在2028年底，集(jí)团的(de)经营性收入占比能够(gòu)过半。到那时，整(zhěng)个(gè)业务模式可以(yǐ)说切换到了新的发(fā)展模式(shì)。”

华润置地的转型创新(xīn)也取得实质进展(zhǎn)。华润置地(dì)执行董事、董事(shì)会主席(xí)李欣在业绩发布(bù)会上回(huí)答证券时报记者提问时表(biǎo)示，房地产行业已经(jīng)全面进入存量时代，在开发销售型(xíng)业务方面，公司已经摆脱业(yè)绩达成单纯依赖(lài)增上市房企向新业务要收益减债仍是当务之急(zēng)量的惯性思维，将(jiāng)工作重心转移到库存去化上来(lái)，提升(shēng)全价(jià)值链的组织(zhī)能(néng)力(lì)。同时，不动产(chǎn)投资信托基金政策持续推进(jìn)下(xià)，公司经营性不动产与资管(guǎn)业务已经初具规模，向大资管业务转型已(yǐ)经成为(wèi)一(yī)种势能。

“到目前为止，华(huá)润置地整个资产管理规模约4500亿元(yuán)，而且经营性不动产营(yíng)收占(zhàn)比超过了25%，利润占比可(kě)能更高，说明华润置地转型业务(wù)呈现蓬勃壮大(dà)的状(zhuàng)态。”李欣说，华润置地已经成功实现从住宅第一增长曲线向商业(yè)第二增(zēng)长曲线的跨越，接下来还将围绕生态圈要素业务，在(zài)城市代建(jiàn)、场(chǎng)馆运(yùn)营、租(zū)赁住房等三个细分赛(sài)道上重点发(fā)力，全面推动城市运营商战略定位的落地。

面对房地产行业(yè)出清和转型交织的困难时(shí)期，美的置业选择了特殊的重组方案(àn)，将开(kāi)发业务从(cóng)上市平台剥离出去(qù)，构建(jiàn)“开发代建+物管(guǎn)服务+资产运营(yíng)+房地产科技”的业务模式。美的置业董事会主席、执(zhí)行董事兼总裁郝恒乐(lè)表示，目(mù)前房地产开发性业务承压，但是围绕(rào)房地产产业链的经营业务前景广阔，相信美的置业重组后所保留的资产(chǎn)运营、地产科技(jì)等业务(wù)都有良好的增长(zhǎng)空间。

优化债(zhài)务结(jié)构(gòu)是关键

在当前市场形(xíng)势下(xià)，保证现金流安全至关(guān)重要(yào)，房(fáng)企投资拿地变得更加(jiā)谨慎，想方(fāng)设法削减债务(wù)成(chéng)为(wèi)最紧迫的任务。

“在践(jiàn)行(xíng)新旧模式转换时，最关键的是处理好(hǎo)债务问题。”陈序平说(shuō)，地产(chǎn)开发(fā)的特点是规(guī)模大、周期短，但不确定性(xìng)也大，大多数的债务是建立(lì)在旧模式的基础上的，如果债务结构没有完成切换，很难完成业务转(zhuǎn)型。

陈序平进一步表示，在向新发展模式转(zhuǎn)换时，要(yào)优先做的是优化债务结构，一是要把债务规模降下(xià)来，二(èr)是要(yào)把债务周期拉长。龙湖就是用所有业务(wù)的(de)正向经营性现金流去压降负债总额(é)，即用(yòng)正现金流去降负债总额，同时，用长周期的经营性物(wù)业贷款去替换3到5年期的信用债(zhài)融资。“在完成债务(wù)结构优化后，才有可能实现(xiàn)新模式的转(zhuǎn)换(huàn)，以及(jí)收入及利润的转换。”

据介绍，龙湖(hú)从2023年开始就主动有序地压降负债规模，截(jié)至目前，龙湖(hú)2024年内已经(jīng)归还了107亿元境内公开债，年内剩余到期境内公(gōng)开债仅(jǐn)10亿元，供应链ABS、商(shāng)票等均(jūn)已清零。至2026年底(dǐ)之前，龙(lóng)湖已无境外公开债券到期。

面对阶段性经营困难，万科上半年在(zài)保障现金流和偿债方(fāng)面也做了多方面努力。除了积极销(xiāo)售、推进大宗交(jiāo)易(yì)和资产盘活、逐(zhú)步退出非主业业务和投资这三项(xiàng)工作回款1370亿(yì)元左右外，万科执(zhí)行副总裁(cái)、财务负责人韩慧华(huá)介绍，在上半年，万科完成(chéng)73亿元的境内公(gōng)开债券和折(zhé)合人民币约104亿元的境外(wài)公开债券的(de)偿付(fù)，年内尚有9月到上市房企向新业务要收益减债仍是当务之急期的20亿元境内公开债券待兑(duì)付。下半年，除了经营端创造现金流之外，万科会尽可能(néng)稳定(dìng)银行(xíng)存量融(róng)资规模，积极转换融资模式，同时继续争(zhēng)取银团贷(dài)款、经营性物(wù)业贷等(děng)机会，提(tí)供增量流动(dòng)性，以此保障债务的安全兑(duì)付。

绿城中国(guó)管理层表示，公司下半年乃至明年上(shàng)半年，还是保持底线(xiàn)思维、谨慎稳(wěn)健的(de)经营策略。今年投(tóu)资更为谨慎，宁可错过(guò)也不错(cuò)投，总体投资力度(dù)会比去年(nián)稍微弱一(yī)些。据介(jiè)绍，绿城于2024年(nián)到(dào)期(qī)的所(suǒ)有(yǒu)境外贷款，已于上半年基(jī)本完成(chéng)置换，2025年到期(qī)的剩余(yú)债务的置换工作也已经启动，目前正在按计划有序推进。