排队、全款、抢房！上海上半年日均卖掉12.5套豪宅

“抢(qiǎng)到了，2670万元！超出预(yù)算两三百万元。”

8月29日，在上海(hǎi)中海(hǎi)领(lǐng)邸(dǐ)玖序二期开盘(pán)现场，几(jǐ)组(zǔ)摇号顺(shùn)序靠前、成功选(xuǎn)房的家庭正在(zài)交流经验。

120套房源、352组认筹，开盘选房约半小(xiǎo)时、141号售罄，总销售额31.6亿元——这已经是8月上海第三个开盘售罄的豪宅了。

“这次还(hái)是没机会。”周南（化名）告诉《每日经济新闻》记者。他(tā)已经是第(dì)二次认购这个项目了，上一(yī)次摇号顺序(xù)超过500号，但也近距离体验了一(yī)把(bǎ)“24秒卖(mài)一套豪宅”的惊险与刺激。

就(jiù)在前两周，市场刚刚“消化(huà)”过一(yī)批购买(mǎi)力：8月25日，上海新天地附(fù)近的锦园项(xiàng)目首开，33套房源(yuán)一抢而(ér)空，成(chéng)交(jiāo)金额18.27亿元(yuán)；8月18日，融创外滩壹号(hào)院二(èr)期二批次(cì)110套超大户(hù)型开盘，1小时内清盘，销售额近57亿元，平均每套“半个小目标”。

仅仅(jǐn)半个月，三个项目合(hé)计销(xiāo)售(shòu)达(dá)到106.27亿元。

值得注意的是(shì)，2024年以来，上海已(yǐ)先后有12个豪宅(zhái)项(xiàng)目(mù)开盘，几乎次次(cì)日光。到底是什(shén)么人在买买买(mǎi)？

日均卖掉(diào)12.5套豪宅

售罄、日光、时光，今年的上海(hǎi)豪宅，已经不能用普通视(shì)角来(lái)看(kàn)待(dài)了。

总价2500万元以上的豪宅，今(jīn)年截至(zhì)8月18日(rì)，上(shàng)海共网签了2641套，并且还(hái)有(yǒu)相当数量的成交正陆续网签。如果再加上8月成交的(de)263套，那(nà)么前8个月(yuè)的(de)战绩已接近3000套。这不仅远超其他三个一线城市(shì)，更是上海过去10年来未曾出(chū)现过的。

打响2024年“日光”头炮的是中(zhōng)海顺昌玖里(lǐ)。套均总价4000万元左右，首开全部售罄，销售总额196.5亿元，打破了全国商品房单次开盘销售总金额纪录。

七八(bā)月(yuè)的市场淡(dàn)季，上海豪宅却入市必抢：龙盛湾上二(èr)期，120套房源(yuán)认购率(lǜ)239%；融创外滩壹号(hào)院二期(qī)二批次(cì)110套(tào)房源，认购率超180%；中海领邸玖序二期，有效认购率252%；锦园33套，项目开放4天开启认购，认购率152%；绿城(chéng)前滩百合(hé)园三期(qī)10套(tào)别墅，总价(jià)5300万~1亿元，认购率210%。

不断增加(jiā)的供应(yīng)量，仍然能被市场(chǎng)吸收，购房者们几乎是“有(yǒu)多少买多少”。

据中指研究(jiū)院(yuàn)统计，2015年2500万元及以上价位的豪宅在(zài)上海成交只有(yǒu)896套。此后(hòu)的8年(nián)里，大多保(bǎo)持着(zhe)每年1600~1700套的水平。但这一平衡被2024年的井喷式(shì)供应打破了，算(suàn)上三周内售罄的融(róng)创外滩壹号院、锦园和中海领(lǐng)邸玖序，上海上半年(nián)平均每天成交(jiāo)12.5套豪宅。

而同期(qī)的北京，除了个别热门项目外，很少见到高端住宅接连开盘售罄。根据中指(zhǐ)研究院的统(tǒng)计，今年截至8月18日，北京1600万元(yuán)以上的住宅网签1257套，与2023年3582套、2022年(nián)4028套、2021年3616套(tào)的成绩相(xiāng)比，规模(mó)缩水相当明(míng)显。

豪宅(zhái)客户已“不太够”？

“大部分买(mǎi)家还是本地和江浙一带的(de)客户，大约(yuē)各占40%。”融(róng)创外滩壹号院市场负责人章宸（化名）在接受《每日经济新闻》记者采访时表示(shì)。

而排队、全款、抢房！上海上半年日均卖掉12.5套豪宅且，这(zhè)些客户(hù)出手阔绰，第一批(pī)次全款(kuǎn)买房(fáng)的客户占了(le)一(yī)半左右。

上海某豪宅项目营销负责人(rén)也向记者透露：“明显看到，今(jīn)年有一些外地客户到上海来进行(xíng)资产配置，特别是有核(hé)心资源的房子。其实部分客户并不具(jù)备买(mǎi)房资格，但孩子在国外留学，通过毕业落户(hù)的方式获得房票来买房。”

核心城市豪宅为何一房难(nán)求？

镜鉴咨询创(chuàng)始人张宏伟对《每日经济新(xīn)闻》记者分析：“北上(shàng)广深核心城市核心区域(yù)的项目存在价格倒挂，又是核心资产，未来(lái)三(sān)到五年大概率是价格上行(xíng)周期。”

“另一方面，核心城市政策的敏(mǐn)感度，以(yǐ)及需求支撑相对还(hái)是比较足的(de)，每隔3~6个(gè)月出(chū)现一轮政(zhèng)策刺激，就会相应释放一波(bō)成交量(liàng)。核心城(chéng)市的优质(zhì)资(zī)产在这种行情下，又会出(chū)现独立行情。”

张宏伟指出，未(wèi)来(lái)三到五年是一个降(jiàng)息大周期。在降息周期里的资产配置逻辑，肯定(dìng)是核心城市的核心资产。

这些动辄半个“小目标”的豪宅，大多围绕在上(shàng)海“一江一河”，即黄浦江和苏州河区域。

“和(hé)年(nián)初(chū)热销的(de)中(zhōng)海顺昌玖里相(xiāng)比，融创(chuàng)外滩壹号院购房(fáng)客群(qún)整体年龄要低10岁左右。中海顺昌玖里地处新天地板块(kuài)，优势不(bù)言而喻，地缘客户认可(kě)度(dù)高；外滩壹号院所在的(de)板块比较新，江(jiāng)浙客户中父母为子女购(gòu)置房产的占比较大。”章宸分析。

下半(bàn)年等着入市的豪宅项目中(zhōng)，低密度(dù)别墅、风(fēng)貌住(zhù)宅体量不(bù)小(xiǎo)。以(yǐ)黄浦区锦园为例，周边新房和二手豪宅全是强有力(lì)的竞争者，更别提“翠湖六期”这个足(zú)够吸引全上海买家跨区域出手的顶配(pèi)项目。

不仅如(rú)此(cǐ)，东外滩、北外滩、虹口、静安等非传统豪(háo排队、全款、抢房！上海上半年日均卖掉12.5套豪宅)宅区域，高端产品更(gèng)是层出不(bù)穷：弘安里风貌项目，东外滩(tān)刚刚公布(bù)案名的“保利外滩序”、翠(cuì)湖滨江风貌别墅，静安区保利永兴里、万科中兴傲舍……

章宸透露，从今年开始，此后每年的豪宅供(gōng)应可能达到至少3000套。当豪宅供应在市中心多点开花，地段(duàn)毫无疑问还是最核心(xīn)的竞争力，而对于远离传统豪宅板块的新项目、新板块，就开始拼命(mìng)卷概(gài)念、卷产品、卷实景(jǐng)展示(shì)。

另一个层(céng)面(miàn)的(de)问(wèn)题，有(yǒu)钱人还够(gòu)不够用？答案显然是：不(bù)太够。

起码在短时间内，不足够延(yán)续(xù)上半年“倍数认筹”的盛景。

“今年肯定是上(shàn排队、全款、抢房！上海上半年日均卖掉12.5套豪宅g)海近10年来豪宅销售额最高的，5月左右的销售套数已经达到去年(nián)全年的量了。但这个客户池到底(dǐ)有(yǒu)多(duō)大，能支(zhī)撑多久，从市场(chǎng)和客研角度看(kàn)，还(hái)是会(huì)有些担(dān)忧，核心资产、优(yōu)质产(chǎn)品也是有限的。”

上(shàng)述豪宅营销负责人坦言：“下半(bàn)年隐忧还(hái)是存在的，部(bù)分高收入行业限薪，也(yě)会带来大面(miàn)积客户购买(mǎi)力的降维，原来可能(néng)预算在5000万元的现在(zài)降到3000万元。”

实际上，客(kè)户群体悄然发(fā)生了改变：一是购买(mǎi)力不像以(yǐ)前一(yī)样能够快速爆发，买家做决策的时间更(gèng)长了；二是(shì)客户会反复比较，原先只要是(shì)市中心板块出来一个项目，都会(huì)被争(zhēng)抢，现在好多客户会在板块内、品牌之间(jiān)、区域之间比。