排队、全款、抢房！上海平均每天卖掉12.5套豪宅，开发商担心下半年客户“不太够”

　　每经记者包晶排队、全款、抢房！上海平均每天卖掉12.5套豪宅，开发商担心下半年客户“不太够”晶每经(jīng)编辑陈梦妤(yú)

　　“抢到了，2670万元！超出预算两三百万元(yuán)。”

　　8月29日，在上海中海领邸玖序二(èr)期(qī)开盘现场，几组(zǔ)摇号排队、全款、抢房！上海平均每天卖掉12.5套豪宅，开发商担心下半年客户“不太够”顺序靠前、成功选(xuǎn)房的家庭(tíng)正在交流经验。

　　120套房源、352组认筹，开盘选房约(yuē)半小时、141号(hào)售罄(qìng)，总销售额31.6亿元——这已经是8月上(shàng)海第三个开盘售(shòu)罄的豪宅了。

　　“这次还是没机会。”周南（化名）告诉(sù)《每日(rì)经济新闻》记者。他已经是第二次认购这个项目了(le)，上一(yī)次摇号(hào)顺序超过500号，但也近(jìn)距(jù)离体验了一把“24秒卖一套豪宅”的惊险与刺激。

　　就在前两周，市场刚刚“消化”过一批购买力：8月(yuè)25日，上海新天地附近的锦园(yuán)项(xiàng)目首开，33套(tào)房源一抢而空，成交金额18.27亿元；8月18日(rì)，融(róng)创外滩壹号院二期二批次110套超大户(hù)型开盘(pán)，1小时内清盘(pán)，销售额近57亿元，平均每套“半个小(xiǎo)目(mù)标”。

　　仅仅半个月，三(sān)个项目合计(jì)销售达到106.27亿元。

　　2024年以来(lái)，上海已先后有12个豪宅(zhái)项目开盘，几乎次次日光。到底是什么人在买买买？开发商卷成什(shén)么样(yàng)？巨量供应之下，购房者还够用吗？

　　售罄、日光、时光，今年的上海豪宅，已经不(bù)能用普通视角来看待(dài)了。

　　总价2500万元以上的豪宅(zhái)，今年(nián)截至8月18日，上海共网签了(le)2641套，并且还(hái)有相当数量的成(chéng)交(jiāo)正陆续网签。如果再加上8月成交的263套，那(nà)么前8个月的战绩已接(jiē)近(jìn)3000套。这不仅远超(chāo)其他三个一(yī)线城市，更是上海过去10年来未曾出现过的。

　　打(dǎ)响2024年“日光”头炮(pào)的(de)是中(zhōng)海顺昌(chāng)玖里。套均总价4000万(wàn)元左(zuǒ)右(yòu)，首开全部售罄，销售总额196.5亿元，打破了全国商品房单(dān)次开盘销售(shòu)总金(jīn)额纪(jì)录。

　　七八月的市场淡季(jì)，上海豪宅却入(rù)市必(bì)抢(qiǎng)：

　　龙盛湾上(shàng)二期，120套房源认购率239%；融创外滩壹号院二期二批(pī)次110套房(fáng)源，认购率(lǜ)超180%；中海领邸玖序二(èr)期，有效认购率252%；锦园33套，项目开放(fàng)4天开启认购(gòu)，认购率152%；绿城前滩百合园三期10套别墅，总价5300万~1亿元，认购率210%。

　　不断(duàn)增加的(de)供应量，仍然能被市场吸收，购房者们几乎是“有多少(shǎo)买多(duō)少(shǎo)”。

　　据中指研究(jiū)院统计，2015年2500万元及以上价位的(de)豪宅在(zài)上海(hǎi)成交只有896套。此后的8年里，大多保持着每年1600~1700套的水平。但这一平衡被2024年的井喷式供应打(dǎ)破了，算(suàn)上三周内(nèi)售罄的融(róng)创外滩壹号院、锦园(yuán)和中海(hǎi)领邸玖序(xù)，上海上半年平均每天成交12.5套豪宅。

　　而同(tóng)期的北京(jīng)，除了个别热门项目外，很少见(jiàn)到高端住宅接连开盘售罄。根据中指研(yán)究院的统计(jì)，今(jīn)年截(jié)至 8月18日(rì)，北(běi)京1600万元以上的住(zhù)宅网签1257套，与2023年(nián)3582套、2022年(nián)4028套、2021年3616套的成绩相比，规模缩水相当排队、全款、抢房！上海平均每天卖掉12.5套豪宅，开发商担心下半年客户“不太够”明显。

　　“大部分买家(jiā)还(hái)是本地和江浙一带的客户(hù)，大约各占40%。”融(róng)创外滩壹号院市场(chǎng)负责人章宸（化(huà)名）在接受《每日经济新闻》记者采访时(shí)表示(shì)。

　　而且，这些客户出手阔绰。

　　“第一批次全款(kuǎn)买(mǎi)房的客户占了一半左右，很多客户有多处房产，有些已经买(mǎi)了外滩壹号院(yuàn)一期(qī)，或者(zhě)黄(huáng)浦江沿岸的一些豪宅；有来自江浙的企(qǐ)业主，已经在(zài)上海(hǎi)缴纳社(shè)保多年，又是(shì)多胎家庭、房票充足，之前没有豪宅供应，只能买(mǎi)二手房，第(dì)二次开盘(pán)终于摇到了(le)新房。”

　　图片融创滨江壹号院摇号现场企业供图

　　上海(hǎi)某豪(háo)宅项目营销负责人也向每经(jīng)记(jì)者透露：“明显看(kàn)到，今年有一些外地(dì)客户到上(shàng)海(hǎi)来进行资产配置，特别是有核心资源的(de)房子。其实部分客户并不具(jù)备买房资格，但孩子在国外留学(xué)，通过毕(bì)业落户的方式获得房票来买房。”

　　核心(xīn)城(chéng)市豪宅为何一房难求？

　　镜鉴咨询(xún)创始人张宏(hóng)伟对(duì)每经记者分析(xī)：“北上广深核(hé)心城市核心区域的项目存在价格倒(dào)挂，又是(shì)核心资产，未来三到五年大概率(lǜ)是价格上行周期。”

　　“另一方面，核心城市(shì)政策的敏感(gǎn)度，以及需(xū)求支撑相对还是(shì)比较(jiào)足的，每(měi)隔3~6个月出现一轮政策刺激，就会相应释放(fàng)一波成交量。核心城市的优质资产在(zài)这(zhè)种行情(qíng)下，又会出现独立行情。”

　　“这些人很敏感(gǎn)，一下子就嗅到了机会。”上(shàng)述豪(háo)宅(zhái)项目负责人也对每经记者透露。

　　张宏伟指出，未来三到五年是一个降息大(dà)周期。在(zài)降息周期里(lǐ)的资产(chǎn)配置逻辑，肯定是(shì)核心(xīn)城市的核心资产。

　　这些动辄半个小目标的豪宅(zhái)，大多围绕在上海“一江一(yī)河”，即黄浦江和苏州河区域。

　　顶豪产品的准业主很少“全城购”，不(bù)同板块的豪宅对应的客群特征比较明显(xiǎn)。例如黄浦区(qū)历史风貌区(qū)的锦园，老城厢风貌肌(jī)理(lǐ)、城市情怀是最大的吸引力；浦东滨江板块以稀缺江景(jǐng)资源和面积结构取(qǔ)胜；再往西，徐汇长宁区则是上(shàng)海传统豪宅聚集区。

　　“和年初热销的中海顺昌玖里相比，融创外滩壹号(hào)院购房客群整体年(nián)龄要低10岁左右。中(zhōng)海(hǎi)顺(shùn)昌(chāng)玖里地处(chù)新天地板块，优势不(bù)言而喻，地缘客(kè)户认可度高；外滩壹(yī)号院所在(zài)的板(bǎn)块(kuài)比较新，江(jiāng)浙客户中父母为子女购置房产的占比较大。”章(zhāng)宸分析(xī)。

　　“买豪(háo)宅的客户对于地区块或者地段的(de)认知(zhī)，有自己的想法，基(jī)本上很难去动摇。”

　　从这个逻辑出发，豪宅之间(jiān)的竞争(zhēng)，往往成为板块内营销层面的竞争。

　　下半年等着入市的豪(háo)宅项目中，低密度别墅、风貌住宅体量不小。以黄浦区锦园为(wèi)例，周边新房和二手豪宅全是强有力的竞(jìng)争者，更别提“翠(cuì)湖六(liù)期”这个足够吸引全上海买家跨区域出手的顶配项目。

　　不仅如此，东外滩、北外滩、虹(hóng)口、静安等非传统豪宅区域，高端产品更是层出不穷：弘安里风貌项目，东外滩刚刚公布案名的“保利外滩(tān)序”、翠湖滨(bīn)江风貌(mào)别(bié)墅，静安区保利永兴里、万(wàn)科中兴傲舍……

　　章(zhāng)宸透露，从今年开(kāi)始，此后(hòu)每年(nián)的豪宅供应可能(néng)达(dá)到至少3000套。当豪宅供应在市中心多点(diǎn)开花，地段毫无疑问还是最核心的竞争力(lì)，而对于远离传统豪宅板块的新项目、新板块，就开始拼命卷概念、卷(juǎn)产(chǎn)品、卷实景展示。

　　另一个层面的问(wèn)题，有钱人还够不够用(yòng)？答案显然(rán)是：不太够。

　　起码在(zài)短时间内(nèi)，不足够延续上半年“倍数认筹”的(de)盛景。

　　“今年肯定(dìng)是上海近10年来豪宅(zhái)销售额(é)最高(gāo)的(de)，5月左右的销(xiāo)售套数已经达到去年(nián)全年(nián)的量了。但这个客户池到底(dǐ)有多大，能支撑(chēng)多(duō)久(jiǔ)，从市场和客研角度看(kàn)，还是会有些担忧，核心资产、优质产品也是有限的。”

　　上(shàng)述豪宅营销负责人(rén)坦(tǎn)言：“下半年隐忧还是存在的，部(bù)分高收入行业限薪，也会(huì)带(dài)来(lái)大面积客户购买力的降(jiàng)维(wéi)，原来可能预算在5000万元(yuán)的现在降到3000万元。”

　　实际上，客户群体悄然发生了改变：一是购买力不像以前一样(yàng)能够(gòu)快速爆发，买家做决策的时间更长了；二是客户(hù)会反复比较，原先(xiān)只要是市(shì)中心板块出来一个项目，都会被争抢，现(xiàn)在好多客户会在(zài)板块内、品牌(pái)之间、区域之间比。

责(zé)任编辑：何俊熹