存量房贷利率下调博弈：动力何在，压力卡在哪？

“存量房贷(dài)降到多少你(nǐ)才不提前还贷？”这是最近社交(jiāo)网络上(shàng)时常被讨论的话(huà)题。

新房利率一降再降。据瑞银方面(miàn)估算，如(rú)今，新房房贷利率仅3.3%，而存量房贷利率平均达逾4.1%。80个基(jī)点的差距下(xià)，存量房贷高位站岗者“绷不住了”。

与此同时，大行房贷规模缩水、个人住(zhù)房贷款不良(liáng)率抬头。近(jìn)期，市场关于存量房贷降息的讨论再起(qǐ)，有消(xiāo)息称(chēng)，存量按揭(jiē)客户有望与银行重新协商房(fáng)贷利率。

9月5日，关于招(zhāo)商银行APP北京(jīng)地区开始测试“存量房贷利率调整”功能的消息，也(yě)引(yǐn)起不少关注。对此，招商银行方面表示，网传(chuán)该行 APP截图中的“存量房贷利率调整”是去年上线的功能，针对的(de)是上轮房(fáng)贷(dài)利率调整(zhěng)业务(wù)的办理，并非当前市场讨(tǎo)论的(de)本轮房贷利率调整。

还有(yǒu)消息(xī)称，也可以将现有(yǒu)按揭(jiē)贷(dài)款直接转入(rù)其他银行，并重新签订按揭合同(tóng)。据称，该(gāi)方案可能对首套和(hé)二(èr)套都适用，首次下调可能发生在(zài)未来几周内。

瑞银大中华金融行业研究主管颜湄之预计，央行或在数月后下调存量房贷利率。

但存(cún)量(liàng)房贷降息，压(yā)力与动力并(bìng)存，首当其冲的就(jiù)是拖累银行息差。招商银行行长王良日前明确表示，该政策还没有得(dé)到(dào)确认，如果落地将对银行业的存量按(àn)揭利率带来一定负面的影响。

百万房贷(dài)有望少(shǎo)还12万

事实上，存量房贷降低并不是新鲜事。在去年9月，存量房贷(dài)利率(lǜ)已经进行(xíng)过一次(cì)统一调整。

当时的政策主要面向存量首套房(fáng)，要求存量(liàng)房贷下调后的LPR加点不能低于发放(fàng)时的城市下限。央(yāng)行指出，政策实施首周(zhōu)有98.5%符合条件的存量首套房贷(dài)利率完成下调，合(hé)计4973万笔、21.7万亿元人民币、平均降(jiàng)幅73BP，即(jí)居民每年(nián)减少偿付(fù)1584亿元。

按照央行发布的《2023年第四季度中国(guó)货币政策执行报(bào)告》，截至2023年底，已有超过(guò)23万亿元存量(liàng)房贷的(de)利率完成下调，调整后加(jiā)权平均利率是4.27%。

如果具体到借(jiè)款(kuǎn)人，按(àn)照100万元按揭贷款、等额本息还款(kuǎn)计(jì)算，存量按揭利率下(xià)调70bp，估算可降低借款人月供约400元(yuán)，节(jié)约月供和(hé)总还款额约5%。

存(cún)量房贷(dài)利率下调博(bó)弈：动力(lì)何在，压力卡在哪？

持续走低(dī)的贷款市场报价利率。（图源：央行官网）

若新一轮存量房贷降息落地，可(kě)能会(huì)降多少？

开源(yuán)证券首席(xí)宏(hóng)观分析师何宁在接受时代财经采访时认为，若调降存量房贷利(lì)率(lǜ)，潜在空间或2倍于2023年9月。具体的操作(zuò)可能涉及两方面，一是面(miàn)向存(cún)量非首套房、类似于2023年9月的补降，存量非首套房贷规(guī)模约15.8万亿元，按50-75BP计算，则居民每年减少偿付788亿元-1182亿元。

第二(èr)种可能性，即跟进“517新政(zhèng)”。今年5月(yuè)17日取消房贷利率下限(xiàn)后，二季度加权平均房贷利率迅速下降24BP，而存量房贷(dài)并未(wèi)存量房贷利率下调博弈：动力何在，压力卡在哪？享有，该部(bù)分若按30-40BP计算，则居民每年减少偿付(fù)1134亿元(yuán)-1515亿元。

如果假设全部按揭(jiē)贷款利率通过转(zhuǎn)按揭和自主调整的形(xíng)式下调至新发放利率水平，中金研(yán)报估算，存量(liàng)按揭利率平均下调约60bp，估(gū)算减少(shǎo)借款人(rén)利息支出(chū)每年约2400亿元。

按(àn)照100万元按揭贷款(kuǎn)、30年期等额本息(xī)还款计算，存量按揭利率下调60bp估算可降低借款人月供约(yuē)340元(yuán)，总还款(kuǎn)额大约能省下12万元。

房贷降息博弈

上海首席经济学家(jiā)金融发展中心副主任(rèn)刘煜辉近期表示，中国应该大幅度(dù)地降低存量房(fáng)贷（38万亿元）的利息水平，甚至完全可以与(yǔ)10年期和30年期的长期国债利率绑(bǎng)定。因为中国没有完备的个人破产制度，与国际上通行做法比较，中国(guó)的银行承担的风险实际上(shàng)是要小很多的(de)。

然而(ér)，备受期待的存款房(fáng)贷降息想要落地，还存在不少压力。

国盛金融(róng)研究(jiū)团队预测，若(ruò)存量房贷利率下调，预计实际降幅将小于45bps，对银行息差产生约6bps的负向影响，对净利润增速影响约-5.3%。

净(jìng)息差，一般用以衡量银行生息资产的获利能力，也就(jiù)是赚钱的能力，是银行核心的效(xiào)益性指标之(zhī)一，而净息(xī)差降低(dī)，则意味着银行从传统存贷业务(wù)中获取的(de)利润在持续减少。

近期，银(yín)行净息差逐渐止跌(diē)，但仍处历史最低水平。截至2024年6月末，42家A股上市银行的(de)平均净息(xī)差为(wèi)1.64%，较上年末(mò)下降了0.14个百分点，共30家A股上市银行净息差低于1.8%的(de)“警戒线(xiàn)”。

不过，中金研报认为，虽然存量(liàng)按揭利率的可能调整对银行息差形成影响，但(dàn)假设负债成本同步调整，预计对于(yú)息差的总体影(yǐng)响是中性的(de)。

“实际上(shàng)，即使不调整存(cún)量按揭(jiē)利率，居(jū)民可能仍(réng)在通过提前还贷、或者是通过经营消费贷置换(huàn)等方式对银行息差形成压力。”研报称，息差能否企稳，根本上取决于居(jū)民是否通过偿债压力降低实现信(xìn)贷(dài)需求的改善(shàn)。

提前还贷的现象(xiàng)“风靡”近一年(nián)，按揭早偿率仍位于14%左右的(de)高位，还可能存在使用消(xiāo)费和经营贷置换按揭的空间(jiān)。在提前还贷压力较大的情况(kuàng)下，调整(zhěng)存量房贷利率在一定程度上对银行和借款人来说是“双赢(yíng)”，也(yě)能(néng)释放(fàng)更多消费活力。

但若(ruò)考虑“转(zhuǎn)按揭”，银行要(yào)面临的压力或许更(gèng)大。

转按揭，简单来说，是(shì)将目前(qián)房贷换成其他银行利率更低的房贷。颜湄之估计，若允许按揭贷(dài)款人自行转换银行，就会刺激存量房贷利率下调博弈：动力何在，压力卡在哪？竞争，可能会把(bǎ)银行的按揭利率(lǜ)拉得更低，或跌至2.1%-2.3%，对银行利润影响严重。她(tā)预计，目前(qián)不存量房贷利率下调博弈：动力何在，压力卡在哪？会完全开放(fàng)转换按揭，但若最(zuì)终(zhōng)要市场化的话，相信会朝着此方向发展。

招商(shāng)银行(xíng)行长王良日前在业绩发布会(huì)上表示，招行还没(méi)有接(jiē)到宏观按揭管理部门(mén)，人民银行或(huò)者国家金(jīn)融(róng)监督管理总局的(de)意见，也(yě)没有(yǒu)征(zhēng)求过银行(xíng)意见。“这方面政策推出的话(huà)，对银行业的存量按揭利率(lǜ)带来一定负面的影响。宏(hóng)观管理(lǐ)部门(mén)会做好充分论证和研究(jiū)，推出这样的政策。”王良表(biǎo)示。

广东省城乡规划院住房政策(cè)研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉建议，尽可能一次(cì)性降到中长(zhǎng)期定(dìng)期存(cún)款(kuǎn)利率的水平，让居民形成按揭仍旧(jiù)是低(dī)利率、普惠(huì)利率(lǜ)的(de)观感和印象，进而减少提前还贷，鼓(gǔ)励按揭(jiē)买房(fáng)。

“尽(jǐn)管此举可能降低银行利率，但可以减缓(huǎn)提前还贷和不愿意贷款的形势。把贷款增量做起来，即便利(lì)率低了，总利润也是不变的，而且资金成本也(yě)下降了。对商(shāng)品房销售的(de)影响，趋(qū)势上无法扭转，但斜率上可以缓解下滑。”李宇嘉(jiā)对时代财经(jīng)说。

对于借(jiè)款人来说(shuō)，比起(qǐ)期待存量房贷利率的调整(zhěng)，目前更现实的方式(shì)或许是“商转公”。

近期，已有山东青岛、江西赣州、安徽宣城等(děng)近(jìn)30个城市的住房公(gōng)积金(jīn)中(zhōng)心发布“商转公”政策，借款者(zhě)可根据相关规定，将部分或(huò)全部商(shāng)贷转换成公积金贷(dài)款。

以商贷利率3.95%为例，公积金贷款首套利(lì)率为2.85%，选择等额本息贷款60万元、期限30年，“商转公”后，公积金贷款月供比商业贷款减少365.88元，一年节省(shěng)4390元，30年(nián)将节(jié)省13.17万元。

目前，北上广尚未(wèi)跟进“商转(zhuǎn)公”政(zhèng)策。今年5月，广州(zhōu)住房公积金管理中心曾在回复居(jū)民问询时(shí)表示，目前国内开展“商转公”业务的城市除深圳，基本均为体量较(jiào)小(xiǎo)的城市，北京、上海均未开展此项业务。