万科突发！

这阵仗太久没见(jiàn)了(le)！

今天，万科A巨(jù)量(liàng)大(dà)单封死涨停板，万科企业一度暴(bào)拉近20%，万科境内(nèi)债普遍上涨。与此同时，A股房地产板(bǎn)块大涨超6%，港股内房股(gǔ)板块狂拉超9%。最为关键的是，万科涨(zhǎng)停(tíng)的(de)量(liàng)亦达到了宝万(wàn)之争以来的(de)最大值。

从走向来看，北上资金今天上午(wǔ)再度狂买近137亿元。这意味(wèi)着，有大钱进入(rù)到股(gǔ)市。那么，如此多的资金进场(chǎng)做多，他(tā)们究竟看到了什么？业内研究人士认为(wèi)，基本面承压强化政策期(qī)许全球流动(dòng)性切换或致“错杀 ”标的反弹。此外，今天市场(chǎng)传出(chū)“淡化(huà)三(sān)大(dà)工(gōng)程”等小作文，亦激发市场做多热情。

万科引爆

8年未见！今天，万科A被巨量大单封死涨停，截至下午两点，换手率(lǜ)已经(jīng)超过5%，万科企业更是飙涨近20%。万科境内债普遍上涨，“22万科04”涨超7%，“21万(wàn)科04”涨超6%，“22万科06”涨6%，“20万科06”涨近5%，“20万科(kē)08”“22万科05”“21万(wàn)科02”均涨超(chāo)3%。

不止万科，地产股几乎全(quán)线爆发。华夏幸福(fú)、荣盛发展、大龙地产、金地(dì)集团等20余(yú)股(gǔ)涨停。

天风证券认为，4月26日、4月29日，地产板块连续两(liǎng)日大幅反弹，主要或受外资机构发布看多的观(guān)点(diǎn)，北向资金(jīn)大幅净流入；消息面上，传五(wǔ)一后北上(shàng)广深逐步取消限购措施，本周内长沙、成都实质(zhì)性(xìng)取消限购，强化放松预期；一季度高层会议(yì)即将召开，资金提前布局博弈增量政策。短期政(zhèng)策(cè)或聚集存(cún)量去库，政府成立收储机构、存量改保预期增强(qiáng)，出险房企存在受益空间等因素影响。

招商证券(quàn)认为，近(jìn)期房(fáng)地产板块关注度(dù)有所(suǒ)提高，关注点可以归纳为两类：一类是从基本面承压角度对(duì)更多政策的持续期许，不限于(yú)需求端以及(jí)供应端(duān)政策；另外一类则(zé)是不论从全球流动性或者国内流动性变万科突发！化视角，关注风格切换的可能。

短期博弈or意(yì)在长远？

最近两个交易日，关于房地(dì)产的利好消息的确是频繁出现。今天，更是传出了“淡化三大工程(chéng)”等小作文。那么，新进的资金究竟是博弈短期，还是意在(zài)长远呢？

有机构认(rèn)为，三大工程(chéng)是今年乃至未来几年的(de)重点工作，但是由于新的“坐地”模式尚在探索期，2024年包括城(chéng)中村改造的量可能(néng)不会很大。不过，未来建设万科突发！规模逐(zhú)渐起量仍然是大概(gài)率事件。

当前的确(què)需要去库存，各地都有探索。南京、郑州也在做，但核心(xīn)仍然在于地方政府的投入力度。考(kǎo)虑到(dào)地(dì)方财政较为紧张，由地方出(chū)大钱去(qù)库存的可能性不高(gāo)。目前仅有中央尚有较多的资(zī)源(yuán)能够协助(zhù)去库存(cún)。

最近(jìn)，包括(kuò)成都在内的核心一二线城市逐渐走向应放尽放，但节奏可能还(hái)是维持“小步快跑”，政策力度可能没(méi)有那么大(dà)。此外不仅(jǐn)契税，增值税、个人所得税这些(xiē)交易环节的(de)税也需要调整。另(lìng)外有(yǒu)一部分人对(duì)高层会议出台的政策有较(jiào)高的期待(dài)，可能提前发力炒(chǎo)作一波。

从(cóng)炒作(zuò)的逻(luó)辑来看，市场(chǎng)的倾向点(diǎn)基本上(shàng)在于政(zhèng)策(cè)，而非基本面(miàn)。当下的政策预期都是向(xiàng)好(hǎo)的，但基本上却并非如此。从当下的(de)基本(běn)面来看，来自招商证券的数据显示，4月1日—4月25日样本城市新房(fáng)成交面积(jī)同比减少39%，二手房成交面积同比减少11%，新(xīn)房和二手房同比降(jiàng)幅均有所收窄，但同(tóng)比降幅的收窄或有(yǒu)基数下(xià)降的更大贡献，而(ér)日均成交水平也能反映这一点，近期新房日均成交面积仍(réng)处于(yú)近5年最低水平，而二手房成(chéng)交面(miàn)积(jī)也仅(jǐn)仅高(gāo)于2022年同期，低于近5年中其余年份同期水平。

这次会否有所不同？

其实，博弈(yì)政策已经不是第一次。那么，这次会不会有(yǒu)所不同？

当前，市场(chǎng)成交仍万科突发！处于底部阶段，春节后对“小(xiǎo)阳春”过高预期或正经历(lì)向下修正(zhèng)。回顾3月份统计局口径房地产数据(jù)，“小阳春(chūn)”成色欠(qiàn)佳，个别一线(xiàn)城市即便在小阳春市(shì)场表现不错，也因为(wèi)二手房供应（挂牌）的增加削弱了其影响，表现为历史经验(yàn)的房价(jià)涨跌的销量分水岭并未起效，市场仍然呈现以价换量的特点，这其实就是需求改(gǎi)善但供需关系难以改善的结果。

招商(shāng)证券认为，当(dāng)前市场情绪(xù)或从更(gèng)广泛的风格切换角(jiǎo)度(dù)关注房地产(chǎn)。过去，民生、风(fēng)险防(fáng)范、经(jīng)济是政策关注的三个重要(yào)维度，当前这三个维度或一致指向进一步(bù)宽松(sōng)。从当前(qián)市场情绪观察，市场对供需两端政策进一步发力(lì)的预(yù)期(qī)或在强化，这种预(yù)期和以往仅仅参与房地产(chǎn)和(hé)产业(yè)链股票政(zhèng)策博弈的情况可能不大相同，更广泛市场参与(yǔ)者可能由于风格切(qiè)换的潜在配置需求，也难以不关注房地产(chǎn)。

本(běn)轮(lún)市场关注度提(tí)高的背景或与3月(yuè)有所差异。年初以来，房地产股(gǔ)票曾经在3月经历过(guò)一波反弹(dàn)，原因是基(jī)本面和信(xìn)用预期的“V”形变化带来房(fáng)地产板块及产业链(liàn)股、债价格反弹。目前来看，与当时不同(tóng)的(de)是，彼时是部分投(tóu)资人有销(xiāo)售基本面(miàn)修(xiū)复预期，而目前是基本面承压带动投资下行从而对更多政策产生预期。同时，信用(yòng)预期和当时也有不同，当时是从个别房企公告感受到了新增资(zī)金出现的积(jī)极可能，而目前更(gèng)多或是市场在观察部分城市，不同类型去库存政策（需求端和供(gōng)应端）的进展和评估(gū)阶段，拥有一些观察点溢价。

校对(duì)：高源