价差缺口上百万，高位炒房者面临续贷阵痛

房产评估价缩水三分之一，抵押(yā)经营贷续贷的额度(dù)也随之下(xià)降，价差高达100多万元(yuán)。

这(zhè)是(shì)广州购房者李艺（化(huà)名）最近面临的难题。

与李艺有相似经历的人不在少(shǎo)数。目前经营贷多数的贷款周(zhōu)期(qī)都是在3～5年(nián)，到期需(xū)进行续(xù)贷。而据业内人士介绍，2020年～2021年(nián)是经营贷入(rù)房市高峰期，彼时，国内房价(jià)、房贷利率还在高位，经营贷利率(lǜ)不断下行。利差渐扩下，部分(fēn)投资者铤而走(zǒu)险，违规用经营贷置(zhì)换房贷，用于低(dī)首付炒房或转贷“降(jiàng)息”。

以(yǐ)上述时间估算(suàn)，2024年正是首轮续贷高峰期，房价(jià)下(xià)跌背景下新(xīn)一轮(lún)资产评估或(huò)让(ràng)贷款人需要承担补“价差”的阵痛。

针(zhēn)对经营贷入楼(lóu)市的违规行为，此前(qián)监管已多次出台规范措施。部分业内人士认为，近年对经营贷违规(guī)入楼市的监管不断趋严，进行此类操作者(zhě)并不在多(duō)数。加上经营贷本身借(jiè)入的续贷周期为3～5年，集中到期压力(lì)相对可控。

续贷高峰期(qī)将至

续贷高峰期下，早期转(zhuǎn)贷“降(jiàng)息”者、炒房客(kè)正面临价差阵痛(tòng)。

李艺2021年在广州贷(dài)款600余万元买入一套住宅，房贷利率为5.25%。当年年(nián)中，为节约利息，李(lǐ)艺通过中介将房贷置换成经营贷。

今年(nián)4月5日，李艺的(de)经营贷需要进行三年一次(cì)的续(xù)贷，但由于评估价下滑，新发放贷款资(zī)金变低，李艺(yì)面临约100万元的资金缺口。

与李艺相比(bǐ)，在深(shēn)圳从事金(jīn)融工作的婷婷（化名）面临的资金缺口更(gèng)大。2020年，她(tā)在深圳市南山区投(tóu)资了一套近1000万元的房产。当时(shí)，押注房价会持续上涨的她冒险(xiǎn)利用经营贷拉高杠杆。按照中介的指引(yǐn)，婷婷先从金融公(gōng)司获(huò)得(dé)垫资“过桥”，全(quán)款购房。房产(chǎn)过户(hù)后，她(tā)再将房产(chǎn)抵(dǐ)押给银行，通(tōng)过高评高贷（指做高房产评估价，提高(gāo)可贷金额）套出了1000万(wàn)元(yuán)左右的经营贷，用于偿还过桥资金(jīn)。

但(dàn)出(chū)乎(hū)婷(tíng)婷意料之外(wài)的是(shì)，房价随后不涨反跌。三年时间内，市场价(jià)从原本1000万元跌至800万元，可(kě)以续贷金额也随之缩水为(wèi)560万元(yuán)左右。

“之前三年，按照先息后本(běn)的方式陆续还(hái)了接近80万元，没想到现在还面(miàn)临400多万元的贷款差额。”婷婷说。

“我有个客户做了2000万，现在跌得更惨。”深圳一名贷款中介告诉记者，深(shēn)圳南山、福田等地区(qū)此前(qián)炒房客集聚(jù)，现(xiàn)在也成为“重灾区”。尤其(qí)是2020～2021年(nián)在部(bù)分大V介绍下高杠杆炒房的人群，现(xiàn)在最(zuì)焦虑(lǜ)。

招商银行广东某(mǒu)支行(xíng)负(fù)责人对记(jì)者表(biǎo)示，一般而言经营贷额度是十年有效，“价差缺口上百万，高位炒房者面临续贷阵痛三年一续”或(huò)者“五年一续”，也可根据需要选择不同的还款方式(shì)。不过在续(xù)期时需要价差缺口上百万，高位炒房者面临续贷阵痛重新评估房产价格，可贷额度也会(huì)发生一定变化。

“一般会建议建立一个‘安全(quán)垫’，不要顶(dǐng)格贷，比如可贷额度是200万元，为安全起见可以借出150万元。”他认为。

这部分到期(qī)资金(jīn)规模有多大？大(dà)多业内人士认为(wèi)，目前暂没有数据(jù)可直接统计(jì)。不过，从经营贷规模、RMBS（住(zhù)房抵押贷款支持(chí)证券）平(píng)均条件早偿率(lǜ)方面(miàn)数据或可窥见端倪(ní)。

近年来，经营贷规模(mó)快速扩张。根据中国人(rén)民银行数据，2020年末，本外币住户经营性贷款余额13.62万亿(yì)元，同比增长20%；2021年末(mò)，本外币(bì)住户经营性贷(dài)款(kuǎn)余额16.22万亿元，同比增长19.1%。今年1月26日，央行发布的2023年金融机构贷款投向统计(jì)报(bào)告显示，2023年末，住户经营性贷款余额22.15万亿元，同比(bǐ)增长17.2%，比上年末高0.7个百(bǎi)分点；全年增加3.23万亿元，同比(bǐ)多增5466亿元。

中邮证券宏观首席分析师袁(yuán)野认为，2020年开始，金融环境相对宽松，市场流(liú)动性较为充裕，由(yóu)于低利率(lǜ)优势，经营性贷款快速走高，而经营贷周期一般为3年或5年，2024年逐步进入偿债期。

光(guāng)大证券研报(bào)测算，2023年RMBS月均早偿规模在3700亿元左右，较2022年提升(shēng)近八成；2023年RMBS平均条件早偿率为13.9%，较2022年四季度亦(yì)出现明显提升。所谓条件早偿(cháng)率，是指当年提前偿还的本金占当年末计划应有的未偿还本金的(de)比例。

评估价下滑、续贷难题凸显

经营贷续(xù)贷难题背后，主因在于房产评(píng)估价不断(duàn)下滑。近期市场有消息传闻，由于抵(dǐ)押物评估价下浮比较大，原本贷(dài)款七(qī)成的大多已被“击穿”。

实际房价变动情况如何？根据国家统计局数(shù)据显示，今年前两个月，全(quán)国新建住宅销售额和销售面积分别是9227亿元和9559万平(píng)方米，由此计算(suàn)出平均(jūn)成交(jiāo)价格是9653元/平方米。这(zhè)一价格与2023年4月顶峰的12469元/平方米(mǐ)相比，每平方(fāng)米下降(jiàng)2816元，降幅22.6%。

其中，部(bù)分炒房客曾重仓(cāng)的区域成为(wèi)“重灾区”。以广州珠江新城为例，一名当(dāng)地中介告(gào)诉记者，2023年(nián)初部分投资(zī)客重仓的(de)XX心语小(xiǎo)区，高峰期部分优质户型的价格(gé)接近每平方米16万(wàn)元，现在挂牌价已普遍回落至10万余元。

而2019～2021年曾被爆炒的深(shēn)圳“网红(hóng)盘”，多(duō)已“跌落神坛”。例如南山(shān)区前海片区的(de)XX国际，曾是(shì)深(shēn)圳著名(míng)的“网红盘”。2020年底，该(gāi)楼盘凭借前海概念、次新花园、优质学位等特点价格一(yī)路(lù)暴涨。当时(shí)，该小(xiǎo)区48平(píng)方米、66平方米价格的主力户型一路上(shàng)行至(zhì)每平方米15万(wàn)元～17万元左右(yòu)。但随着楼市转冷，2021年开始该楼盘房价(jià)“跳水”。

一名深圳中介告诉记者，目前66平方米户(hù)型业(yè)主(zhǔ)挂牌价格已跌到每平方米9万元左右，接近腰斩，而且成交量较此前也有大幅下降。

银行评估价虽然具有一定(dìng)滞后性，但基本与房价保持同一趋势。一名国有大(dà)行(xíng)信贷经理告诉记(jì)者，现在房产评估价基本都是每月更新。如果贷款期限将至(zhì)，也会提前通知客户。续贷阶段会以新评估价作为(wèi)贷款依据。

“有(yǒu)部分区(qū)域的房(fáng)产(chǎn)市场评估价跌(diē)得比较多。”该信(xìn)贷经(jīng)理介绍，不(bù)过具体还是要(yào)以续贷时的实际评估价为准。

为减少续贷阶段价差，不少(shǎo)投资者近(jìn)期也(yě)在(zài)尝(cháng)试不同的解决方法。李艺告(gào)诉记者，最近在(zài)考(kǎo)虑将这一房产卖给亲戚“过一手”。与亲戚签订购房协议，在价差缺口上百万，高位炒房者面临续贷阵痛银行重(zhòng)新办(bàn)理房(fáng)贷。贷款下来的资金用于(yú)经营贷还款。

不过由于风险较高，同时还要重新(xīn)缴纳相(xiāng)关税费，李艺目前还(hái)在犹豫。

此外(wài)，目前也有中介(jiè)专门做续贷(dài)业务。李艺(yì)提及，只要(yào)提前与中(zhōng)介沟通，就可想办法弥补价差。有的是通过借(jiè)入消费贷或其他贷款填上空缺；有的则是称有渠道可以做(zuò)高评估价，从而“丝滑(huá)”弥补价差。

不过，深圳一(yī)名中介(jiè)对记者表(biǎo)示，目前“高评高(gāo)贷”操作空间也较小。一般而(ér)言，房价(jià)下跌，评估价也(yě)会动态下跌(diē)。银(yín)行会对小(xiǎo)区同户型的贷款出一个(gè)评估价，合作的(de)评估机构则会细化进(jìn)一步评估房产价格。当房价存在上涨(zhǎng)预(yù)期时，评估价适当(dāng)上浮较好操作，但现在(zài)市场行情下，“高评高贷”并不好做。

监管曾多(duō)次规范

经营(yíng)贷到期高峰将至，业(yè)内人(rén)士大多建议投资者理(lǐ)性缩小杠杆。

北京金诉律师事务所(suǒ)主任王玉臣(chén)认为，对于购房人来说，房贷(dài)转经营贷(dài)，在操作的过程中是将(jiāng)房子抵押，借(jiè)经营贷来还(hái)房贷。但是经营贷与房(fáng)贷不同，经营贷需要隔几年对房屋进行一次评估，经营贷评估下调(diào)则意味着在本次评估(gū)过(guò)后，购房人能够(gòu)申请到的贷款(kuǎn)额度小了。那么，购房人以借新贷还旧贷的(de)过程中，将会面临着(zhe)极大的资金缺口，需要购房人先(xiān)将旧贷的缺口补(bǔ)齐，会给购房人造成极大的经济压力。不少人(rén)会在中介的指引下采用过桥贷款、以贷养贷的方(fāng)式来补齐这个窟窿(lóng)。但需(xū)要注意的是，使用过桥贷款或者以贷养贷会(huì)产(chǎn)生新的成本。一旦后续资金出(chū)了问题，如果不能及时偿还，负债将会如滚雪球般越来越多(duō)。

对于一些操作经(jīng)营(yíng)贷置换房(fáng)贷的中介或银行机构，一旦被查出，也会面临被处罚的风险，甚至还可能受到刑(xíng)罚制裁。王玉臣援引《刑法》第一百七十五条的相关规定称，以欺骗手段取得银行或(huò)者其他金融机构贷款、票据承(chéng)兑、信用证、保(bǎo)函等，给银(yín)行或者其他金融机构造成重大损失的，处(chù)三年(nián)以下有期徒刑或(huò)者拘役，并(bìng)处或者单(dān)处罚(fá)金；给(gěi)银行(xíng)或者其(qí)他金融机构(gòu)造(zào)成(chéng)特别重大损失或者有(yǒu)其(qí)他特别(bié)严重(zhòng)情节的，处三年以上七年以下有期(qī)徒刑，并处(chù)罚金(jīn)。

值得(dé)注意的是，此前监管(guǎn)已多次对经营贷违规进入楼市进行规范。2021年3月，原银保监会(huì)、住建(jiàn)部和(hé)人民银行联合发布了《关于防止经营(yíng)贷用途贷款违规(guī)流入房地产领域的通知》，其中要求对期限(xiàn)超过3年的经营用途贷款，加(jiā)强风险管理。对使用房产抵押的(de)贷款，银行(xíng)业金融机构(gòu)要(yào)加强抵押物估值管理，合(hé)理(lǐ)把握贷款抵(dǐ)押成数。

2023年2月2日，深圳市房地产中(zhōng)介协会发布《关于严(yán)禁全市房地产中介机构及从业人员参与违规(guī)利用“经营贷”的郑重(zhòng)提示》，严禁参与(yǔ)贷款中介、金融中介、“影子”中介等场外机构和个人违规利用“经营贷”的不(bù)法(fǎ)行为。

房产(chǎn)评估价缩水(shuǐ)三分(fēn)之一，抵押经营贷续贷的额度也随之下降，价差高达(dá)100多万元。

这是广州购房者李艺(yì)（化名）最近面临的难题。

与李艺有相似经历的人不在少数。目前经营贷(dài)多数的贷款周期都是在3～5年，到期需进行续贷。而(ér)据业内人士(shì)介绍，2020年(nián)～2021年(nián)是经营贷入房(fáng)市高峰期，彼(bǐ)时，国(guó)内房(fáng)价(jià)、房贷利率(lǜ)还在(zài)高位，经营(yíng)贷利率(lǜ)不断下(xià)行。利差渐扩下，部(bù)分投资者铤而走险，违(wéi)规用经营贷置换房贷，用于(yú)低首付炒房或转贷“降息”。

以上述时间估算，2024年正是首轮续贷(dài)高峰期，房价下跌背景下新一(yī)轮(lún)资产评估或让贷款人需要承担补“价差”的阵痛。

针对经营贷入楼市的违(wéi)规行为，此前监管已多次出台规范措施(shī)。部分业内人士认(rèn)为，近年对经营贷违规入楼市的(de)监管不断趋严，进行此类操作者并(bìng)不在多数(shù)。加上经营贷本身借入的续贷周(zhōu)期为3～5年，集中到期压(yā)力相对可(kě)控。

续贷高峰期将至

续贷高峰(fēng)期下，早期(qī)转贷“降息”者、炒房客正面临价差阵痛。

李艺2021年在广(guǎng)州贷款600余万元买入一套住宅，房贷利率为5.25%。当年年中，为节约(yuē)利息，李艺通过中介将(jiāng)房贷置换成经营贷。

今年4月5日，李艺(yì)的经营(yíng)贷需要进行(xíng)三年一次的续(xù)贷，但(dàn)由于评估价下滑(huá)，新发放贷款资金变低，李艺(yì)面临约100万(wàn)元的资金缺口。

与李艺相比，在深圳从事金融工作的婷婷（化名）面临的资金缺口更大。2020年，她在深圳市南山区投资了一套近1000万元的房产。当时，押注房价会持续上涨的她冒险利用经营贷拉高杠杆。按照中介的指引，婷婷先从金融公司获得垫资“过桥(qiáo)”，全款购房。房产过户后，她再将房产抵押给银行，通过高评高贷（指(zhǐ)做高房产评估价(jià)，提高可贷金额）套出了1000万元左右的经营贷(dài)，用于偿还过桥资金。

但出(chū)乎婷婷意料之外的是，房价随后不涨反跌(diē)。三年时间内，市场价从原本(běn)1000万元跌至800万元，可以续贷金额也随之缩水为560万元左右。

“之前三年，按(àn)照先息后本的方式陆续还了接近80万元，没想到(dào)现在还面(miàn)临400多万元的贷款差额。”婷婷说。

“我有个客户做了2000万，现在跌得更惨。”深(shēn)圳一名贷款中(zhōng)介告诉记者，深圳南山(shān)、福田(tián)等地区此前炒房客集聚，现在也成为(wèi)“重灾区”。尤其是2020～2021年在部分(fēn)大(dà)V介绍下高杠杆(gān)炒房的人群，现在最焦(jiāo)虑。

招商银行广东某支行负责(zé)人对记(jì)者表示，一般而言经营贷额度是十(shí)年有效，“三年一续”或者“五年一续”，也可根据(jù)需(xū)要选择不同(tóng)的还款(kuǎn)方式。不过在续期时(shí)需要重新评估房产(chǎn)价(jià)格，可贷额度也会(huì)发生一定变化。

“一(yī)般会建议建立一(yī)个‘安全垫’，不要顶格贷，比如可贷额度(dù)是200万元，为安全起见(jiàn)可以借出(chū)150万元(yuán)。”他认为(wèi)。

这部分到(dào)期(qī)资金规模有多大？大多业内人(rén)士认为，目前暂没有数据可直接统计。不过，从经营贷规模、RMBS（住房抵押贷款支持(chí)证券）平均条(tiáo)件早偿率方面数据或可窥见端倪。

近年来，经营贷规模快速扩张。根据中国人民银行数据，2020年(nián)末，本外币住户经营性贷款余额13.62万亿元，同比增长20%；2021年(nián)末(mò)，本外币住户经营性(xìng)贷款余(yú)额16.22万(wàn)亿元，同(tóng)比增长19.1%。今年1月26日，央行(xíng)发布的2023年(nián)金融机构贷款投向统计报告显示，2023年(nián)末，住户(hù)经(jīng)营性贷款余额22.15万亿元，同比增长17.2%，比(bǐ)上年末高0.7个百分点；全年增(zēng)加3.23万(wàn)亿元，同比多增5466亿元。

中邮证券宏(hóng)观首席分析师袁野认为，2020年开始，金融环境相(xiāng)对宽(kuān)松，市场流动(dòng)性较为充裕，由于低利率优势，经营性贷款快速走高，而经营贷周期一般为(wèi)3年或5年，2024年逐(zhú)步进入偿(cháng)债期。

光大证(zhèng)券研报测算(suàn)，2023年RMBS月均早(zǎo)偿规模在3700亿元左右，较2022年提升近八成；2023年RMBS平均条件早偿率为13.9%，较2022年四季度亦出现明显提升。所谓条件早偿率，是指(zhǐ)当年提前偿还的本金占当年末计划应(yīng)有的未偿还本(běn)金的(de)比例(lì)。

评估价下滑、续贷难题凸显

经(jīng)营贷续贷难题背后，主因在于房产评估价不断下滑。近期(qī)市场有消息传闻，由于抵押物评(píng)估价下浮(fú)比较大，原本贷款七成的大多已被(bèi)“击穿(chuān)”。

实际房价变动情况如(rú)何(hé)？根据国家统计局(jú)数据显示，今年前两个月(yuè)，全国新建住(zhù)宅销售额和(hé)销(xiāo)售面(miàn)积分别(bié)是9227亿元(yuán)和9559万平方米，由(yóu)此计算出平均成交价(jià)格是9653元/平方米。这一价格与2023年4月顶峰的12469元/平方米(mǐ)相比，每平方米(mǐ)下降(jiàng)2816元，降幅22.6%。

其中，部分炒房客曾(céng)重仓的区域成为“重灾区”。以广州(zhōu)珠江新城为例，一名当(dāng)地中(zhōng)介告诉记者，2023年初部分投资客重仓的XX心语小区，高峰(fēng)期部分(fēn)优质(zhì)户型的价格接近每平方米16万元(yuán)，现在挂牌价已普遍(biàn)回落至10万(wàn)余(yú)元。

而2019～2021年曾被爆炒(chǎo)的深圳“网红盘”，多已“跌落神坛”。例如南山区前海片区(qū)的(de)XX国际，曾(céng)是(shì)深圳著名的“网红(hóng)盘”。2020年底，该楼盘凭借前海概念、次新花(huā)园、优质学(xué)位等特点价格一路暴涨(zhǎng)。当时，该小区48平方米、66平方米价格的主(zhǔ)力户(hù)型一路上行至每平方米(mǐ)15万元～17万元(yuán)左右。但随着楼市转冷(lěng)，2021年开始该楼盘房价“跳水”。

一(yī)名深圳(zhèn)中介告诉记者(zhě)，目前(qián)66平方米户型业主挂牌价格已跌到每平(píng)方米9万元左右，接近腰斩，而且成交量较此前也有大幅下降。

银行评估(gū)价(jià)虽然具有一定滞后性，但(dàn)基本与房价(jià)保持同一趋势。一名国有大行信贷经(jīng)理告诉(sù)记者，现在(zài)房产评估价基(jī)本都是每月更新。如果贷款期限将至，也会提前通知客户。续贷阶段会以新评估价作为贷款依(yī)据。

“有部(bù)分区域的房产市场(chǎng)评估价跌得比较多。”该信贷经理介绍，不过具体(tǐ)还是要(yào)以(yǐ)续贷时的实际评估价为准(zhǔn)。

为(wèi)减少续贷阶段价差，不少(shǎo)投资者近期(qī)也在尝(cháng)试不(bù)同的解决方法。李(lǐ)艺告诉记者，最近(jìn)在考(kǎo)虑(lǜ)将这一房产卖给亲戚“过一手”。与亲戚签订购房协议(yì)，在银行重新办理房贷。贷(dài)款下来的资金用于经营贷还款。

不过由(yóu)于风险(xiǎn)较高，同时还要重新缴纳相关税费，李艺目前(qián)还在犹豫。

此外，目前也有(yǒu)中介专门做续贷业务。李艺提及，只(zhǐ)要提前与中(zhōng)介沟通，就可想办法弥补价差。有的是(shì)通(tōng)过借入消费贷或(huò)其他贷款填上空缺；有的则是称(chēng)有渠道可以做高评(píng)估价，从而“丝滑”弥补价差。

不过，深(shēn)圳一名中介对记者表示，目前(qián)“高(gāo)评高贷”操作(zuò)空间也较小。一(yī)般而(ér)言，房价下(xià)跌，评估价也会动态下跌(diē)。银行会对小区同户型的贷款出一个评估价，合作的评估机构则会细(xì)化进一步评估房产价格。当(dāng)房价存在上(shàng)涨预期时，评估价适当上浮(fú)较(jiào)好(hǎo)操作，但现在市场行情下，“高评高贷”并不好做。

监管曾多次(cì)规范

经(jīng)营贷到(dào)期高峰将至，业(yè)内人士大多建议投资者理性缩小杠杆。

北京金诉律师事(shì)务所主(zhǔ)任王玉臣认为，对于购房(fáng)人来说(shuō)，房贷转经营(yíng)贷，在操作的过程中是将房子(zi)抵押，借经营贷来还房贷。但是经营贷与房贷不同，经营贷需要隔几年对房屋进行一(yī)次评估，经营贷评估(gū)下调则意味着在本次评估过后，购房人能(néng)够申请到(dào)的贷(dài)款额度小了。那么，购房人以借新贷(dài)还旧贷的过程中，将(jiāng)会面临着极大的资金缺(quē)口，需要购(gòu)房人先将旧贷(dài)的缺口补齐，会(huì)给购房人造成极大的经济(jì)压力。不少(shǎo)人会在中介的指引下采用过桥(qiáo)贷款、以贷养贷的方式来补齐这(zhè)个窟窿。但需要注意的是，使用过桥贷款或者以贷养贷会(huì)产生新的成本。一旦后续资金出了问题，如果不能及(jí)时偿还，负债将会如滚雪球般越来越多。

对于一些(xiē)操作经营贷置换(huàn)房贷的中介或银行机构，一旦被查出，也会面临被处罚的风险，甚至还可能受(shòu)到刑罚(fá)制裁。王玉臣援引《刑法(fǎ)》第一百七十五条的(de)相关规定称，以欺骗手段取得银(yín)行或者其他金融机构贷款、票据承兑、信用证、保函等，给银行(xíng)或(huò)者其他金融机构(gòu)造成重大损(sǔn)失的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行或者其他(tā)金(jīn)融机构造成特别重大(dà)损失或者(zhě)有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期(qī)徒刑(xíng)，并处罚金。

值得注意的是，此(cǐ)前监管(guǎn)已(yǐ)多次(cì)对经营贷违规进入楼市进行规范。2021年3月，原银保监会、住建部和人民银行联合发布了《关于防止经营贷用途贷款违规流(liú)入房(fáng)地产领域的(de)通知》，其(qí)中要求对(duì)期限超过3年的经营用途贷款(kuǎn)，加强风险管理。对使用房产抵押的贷款，银行业金融机构要加强抵押物估值管理(lǐ)，合理把握贷款抵押(yā)成数。

2023年2月2日，深圳市(shì)房地产中介协会发布(bù)《关于严禁全(quán)市房地产中介机构及从业人员参与违规(guī)利用“经营贷”的郑重提示》，严禁参与贷款中介、金融中介(jiè)、“影子”中介等场外(wài)机构(gòu)和(hé)个人违规利(lì)用“经营贷”的不法行为。