美联储减息，香港楼市要触底反弹了吗？

联(lián)储局(jú)「超预期」减息0.5厘，汇(huì)丰(fēng)、中银等随即跟进「减P」（下调最优惠利率(lǜ)）0.25厘，对于本港楼市、股市、企业以至宏观经济，不啻为(wèi)久旱逢甘露。然而，楼市(shì)面临供应积压(yā)、信心低迷(mí)等结美联储减息，香港楼市要触底反弹了吗？构性问题，单靠减息恐怕不足以扭转(zhuǎn)局面。不少地产业界人士期望港府把握「联储局放水」契机，在《施政报告》推出稳定(dìng)楼(lóu)市措施，避免市(shì)场继续「一潭死水」，拖累整体经济。不过「加甜」太多也(yě)可能造成副作用，当(dāng)局(jú)「出招」须小心拿捏力度。

直到本周初，利率期货市(shì)场仍显示投资者压倒性预测联储局只(zhǐ)会(huì)减息0.25厘。及至外号(hào)「联储局线(xiàn)人」的《华尔街(jiē)日报》记者Nick Timiraos发表独家报道，透露局方对(duì)于减(jiǎn)息四分一厘或(huò)半厘(lí)「十五十六」，市(shì)场人士才惊觉「事不寻常」。

果不其然，联储局在本港时间周四凌晨宣布减(jiǎn)息0.5厘，某程度上让市场「又(yòu)喜又惊」。一般认为，联储局减息或加息的预设（default）幅度皆属0.25厘，只有在非常情况(kuàng)下才会「超标」。但若(ruò)把镜头稍为拉远，便会发现0.5厘这个数字并非那(nà)么(me)罕见。例(lì)如自1990年以来，联储局合计减息(xī)50多(duō)次，其中18次的幅度达(dá)0.5厘（对上一次是2020年3月抗疫(yì)期(qī)间），此外「劲减」0.75厘和1厘也各有两(liǎng)次(cì)。而在加息方(fāng)面，期内加幅达 0.5厘和0.75厘的次数分别为6次和5次(cì)。

无论如何，一举减息半厘确(què)实不是最(zuì)常见情况，因此部分人担心局方是否看到一些「不祥征兆」，忧虑经济即(jí)将「出事」。不过，联储(chǔ)局主席鲍威尔在记者会上强调，未见任何迹象显(xiǎn)示美国经(jīng)济步向衰退，此番大手减息主要因为此前两年(nián)把息率由0厘加到5.5厘，已(yǐ)成功遏抑通(tōng)胀，因此现在有需要把限制(zhì)性货币政策稍为(wèi)放松(sōng)，以免「落后于周期变化」。

供需失衡消化存货需时

事实上，随着美国通胀率回落(luò)至2.5%，同时失业率突破4%，不(bù)少市场人士认为联(lián)储局早(zǎo)于7月份便应(yīng)开(kāi)始减息，现在已经「略迟」。再考虑到10月份(fèn)并无议息会议（下(xià)次议息在11月），因此今趟一次过减 0.5厘，可(kě)视为「补数」再(zài)加「预减」，由此角(jiǎo)度看就似乎比(bǐ)较合(hé)情(qíng)合理(lǐ)。

对香港来说，联(lián)储局大手减息无疑属喜讯。事关过去几(jǐ)年(nián)本港经济疲弱，原需放水接济，在联汇制度下却被迫(pò)「硬食」美国利(lì)率飙涨，犹(yóu)如一个(gè)病人「寒底再食泻(xiè)药」，难免衰多(duō)几钱重。现在终于等到美国货币政策由紧转松，恒生(shēng)指数昨日急升2%庆祝，自8月份(fèn)低位(wèi)以来累计(jì)反弹约8%。同时，随(suí)着汇丰、中银等即时跟进「减P」0.25厘，供楼人士立刻减轻(qīng)负担（假设30年按(àn)揭，每百万(wàn)元贷款额每月供款减少约145元），以新世(shì)界（00017）、领展（00823）为代表的一众「重债」地(dì)产商也能纾缓财务重担。

然而，相较于息率高低带来的周期性影响，本港楼(lóu)市以至经济皆(jiē)面临(lín)不少结构性挑(tiāo)战。这就像(xiàng)一个长期病患者(zhě)「停服泻药」之余(yú)，还须(xū)针(zhēn)对病(bìng)症治疗(liáo)、固本培元，才可让身体再趋强健，否(fǒu)则恐怕(pà)只能「吊着半条命」。

在楼市方面，结构(gòu)性挑(tiāo)战关乎(hū)供(gōng)需失衡，未来3至4年一手私楼潜在供应量达11万伙，同时市场信(xìn)心持续(xù)疲弱。按去年一手(shǒu)销量1.07万伙计算(suàn)，假若销情未见(jiàn)反弹，那便需要长达10年才可消化这批货(huò)源，还未计期内政府继续卖地带来的额外(wài)供应。减息固然有利于楼市需求(qiú)，包括让买楼人(rén)士更易「计数」，但这(zhè)种刺激相信未足以扭(niǔ)转供需格局。

就好似今年2月份港府宣布全面撤销BSD、SSD等「楼市辣招」，部分市场人士(shì)也曾憧憬楼市一举转(zhuǎn)势。惟事实证明，单靠(kào)「撤辣」未能解决结构性问题，结果(guǒ)楼价在昙花(huā)一现短暂反弹过后，很快重(zhòng)陷跌浪，今年累积跌幅已近8%。

正因如此，除非美国(guó)即(jí)将重返接近(jìn)0厘的QE超低息年(nián)代，否(fǒu)则息率(lǜ)若只是由5.5厘调降一至两厘，本港(gǎng)楼按利率料将维持于3厘以上，未必能够(gòu)创造(zào)充分需求以吸纳庞大供应。

无可否认，若以普罗大众负担能力计算，本港楼价仍属(shǔ)偏高水平(píng)。根(gēn)据国际调查机构(gòu)Demographia今年最新统计，按楼价(jià)中位数除以家庭(tíng)收入中位数，本港市民(mín)「不吃不喝16.7年」才可支付(fù)楼价(jià)全款；尽(jǐn)管这个数字已较2021年高峰期（23.2年）显著回落，却继(jì)续是全球(qiú)主要城市之冠。

出招倘过重恐(kǒng)重燃虚火

讲到底，楼(lóu)价向来是(shì)本港社(shè)会一大头痛难题(tí)，「升又烦，跌(diē)又烦」，暴涨或急泻皆非好事。尤其是本港宏观(guān)经济已经偏弱，今年上半(bàn)年一手私楼动工量仅4335伙，创(chuàng)10年新低(dī)，不但大批建筑工人「冇工(gōng)开」及「被欠薪(xīn)」，还拖(tuō)累中介(jiè)、家电、物流、装修等不少下游行业。同时值得留意的是，楼价由2021年高位已回落近三成，倘若继续一泻如注，负(fù)财富效应(yīng)将令整体(tǐ)经济及各行各(gè)业更难复苏。

由此角度看，政府一边维持短期楼价相(xiāng)对平稳，一边适度增加长远房屋供应，以协助市(shì)民安居乐业，相信才是最符合社会利益。适逢特首李家超下月发表《施(shī)政报告》，业界(jiè)期望港(gǎng)府把握减(jiǎn)息契机「加甜」，推出(chū)进一步稳(wěn)定楼市措施。例(lì)如有论者建议为年轻人重(zhòng)推「首置贷款」，又或者容许首置人士(shì)提取部分强积金支付首期，以及为「新资(zī)本投资(zī)者入境(jìng)计划」增设住宅投资额度等。可是这些(xiē)「甜招」皆如双刃剑，如「落药(yào)」太重，便有机会重燃楼(lóu)市「虚火」，当(dāng)局(jú)须小心权衡考虑。

（转自：信报手笔）