房企“金九”推盘积极性不足，新房去化压力是主因

　　新房销售量下降态(tài)势未改(gǎi)，同时土地成交规模持续(xù)收(shōu)缩，从而导致新(xīn)房供应规模(mó)也保持在低位。

　　“金九银十”素(sù)来是房地产市场(chǎng)的销售旺季，期间(jiān)，房企(qǐ)做足营销工作，积极推(tuī)盘促销，通过优惠政策和活动吸引(yǐn)购房(fáng)者。每年9、10这两(liǎng)个月，房企的供应量(liàng)和销售业绩通常也会(huì)明显(xiǎn)优于其他月(yuè)份。

　　然而值得注意的(de)是，今年“金九”，房企的推盘积极(jí)性却一般。究其(qí)原因，与市场上销售下行态势未改，新房库存(cún)较高(gāo)，去(qù)化周期拉长，土地成(chéng)交规模收缩，房企资金存压等一系列因素有关。

　　推盘积极性不足

　　近日，房地产(chǎn)研究机构克而瑞调(diào)研的(de)数据显示，9月28个重点城市预计新增商品(pǐn)住宅供(gōng)应面积703万平方米，环比下降4%，同比(bǐ)下降59%，绝对量显著不及二季度月均(jūn)水平，与一季度月均699万平方米基本(běn)持平。

　　分城市来看，仅一线城市供应量将环比增(zēng)长10%，三四线同环比近乎腰斩。

　　一(yī)线城市中，北京、广州两(liǎng)个城市集中(zhōng)放量，新房供应量环比分别增长28%、33%，上(shàng)海、深圳新房供应量的(de)同环比(bǐ)均处于下降态势，其(qí)中，深圳降幅较大(dà)，环比下降22%，同(tóng)比下降70%，供应量或将不足3000套。

　　二线城市供应量环比微跌5%，同比降幅(fú)超6成(chéng)，分(fēn)化持续加(jiā)剧。其中，西安、长(zhǎng)沙单月供应量较大，超(chāo)过50万平方(fāng)米，环比增长4%和79%。宁波、重(zhòng)庆、厦门三个城市的供应(yīng)量虽(suī)然不及50万平方米，但环比增幅较大(dà)，分别为660%，79%，32%。剩下(xià)的(de)二线城(chéng)市供应量(liàng)基本(běn)都保持同(tóng)环比(bǐ)齐降态(tài)势，即便是前期热度较高的(de)成都、杭州，9月的新房供应量(liàng)也出现环比下降，房企推盘积房企“金九”推盘积极性不足，新房去化压力是主因极性并不(bù)高涨。

　　相比于一、二线城市，三、四线城市新房供应量则显著回落，同、环比降幅均在(zài)4成以上。克而(ér)瑞研究中心称(chēng)，因低迷(mí)行(xíng)情影响，三、四线城市(shì)基本都处于去库存阶(jiē)段。

　　明源地产研究院认为，以前的房地产市场，淡(dàn)旺季分明，年后有“三月小阳春”，延续到“五月黄金周”；六月至八月市(shì)场逐渐回归(guī)平淡，九月又重回高峰，“金九(jiǔ)银十”由(yóu)此而来。之所以(yǐ)有旺(wàng)季，一方面与(yǔ)旺(wàng)季期间房企集中推盘带(dài)来的联(lián)动效应有(yǒu)关(guān)，另一方面，在这些旺季，前面几个月淡市的需求积累爆发(fā)。而这几年疲(pí)软(ruǎn)的(de)市场(chǎng)需(xū)求，将所有的(de)波峰波谷熨(yùn)平，“金九银(yín)十”成(chéng)色不再。今年八月(yuè)份以来，新政的(de)效果逐渐减弱，楼市的热度重(zhòng)新回落，房企对九月的(de)成交没(méi)抱太大期待。

　　去化压(yā)力是主因

　　中指研究院企业(yè)研究总监刘水对第一财(cái)经表示，“金九银十”传统营销旺季来临(lín)，但今年房企的推盘积极性不如以往，主(zhǔ)要还(hái)是受目前市场下(xià)行压力影响。“新房销售量下降态(tài)势未改(gǎi)，同时土地成交规模(mó)持续收缩，从而导致新房供应规(guī)模也保持在低(dī)位，加(jiā)之房企目前的资金压力，导致房企在推盘方面更加谨(jǐn)慎。”

　　广东省住房政(zhèng)策研(yán)究中心研究员李宇嘉对(duì)第一财经表示，“金九 ”开发商推盘供应积极性不高，背后的主要原因在于开发(fā)商手里的库(kù)存待售房源(yuán)比较(jiào)多，另(lìng)外，开发商新盘(pán)去化率整体也(yě)比较低，去化周期比较长。据他统计，目前市场上大概有一半的新房是(shì)2024年之前(qián)就上市的(de)库存。“这样的情况下，如(rú)果开发商仍然推新盘(pán)，销售不畅的情况下，只会导致市场预(yù)期更差，而且还(hái)会拉长开发商资金回款的周期。开发商当前的首要目标是先(xiān)把手里的房子卖掉。”李宇嘉说。

　　李宇嘉也表(biǎo)示(shì)，在其调(diào)研过程中发现，当前开发商(shāng)推盘的节奏也发生了变化：“以前是以楼栋为单位推出(chū)房源，现在有的楼盘则开始以楼层为单(dān)位，步子(zi)迈(mài)得比较小，这(zhè)与9月房(fáng)企推盘积极性不足的逻辑一致，背(bèi)后的(de)原因都是(shì)市场上库存较高，开发商去化困难。”

　　新房市场整体去化速度(dù)放缓，去化周期拉长(zhǎng)，已是事(shì)实。9月上(shàng)旬，房地(dì)产中(zhōng)介机构深圳中原的(de)二级市(shì)场(chǎng)营销高峰论(lùn)坛上，中原地产(chǎn)大陆区二级市场战(zhàn)略中(zhōng)心总经理任壮表示，在2016、2017年(nián)房地产市场行情(qíng)好(hǎo)的时候(hòu)，全国29个重(zhòng)点城(chéng)市(shì)新房住宅项目开盘首周(zhōu)的去化率平均在70%左(zuǒ)右，此后逐渐下降。今(jīn)年“517政策”后，全国首付比例(lì)整体下调，市场行情好转，周度平均去化率升至33%。随(suí)着“517”新政效应(yīng)减弱，8月，该(gāi)数值已回落至29%。

　　房地产研究(jiū)机构中指研究院测算结果显示，截至2024年7月，全国住宅“已开工未售库存”为25.2亿平方(fāng)米，其中“竣工未售库存”为3.8亿平(píng)方米。尽管(guǎn)库存量有所下降，但从出清周期来看，目前“已开工未售库存”的出清周(zhōu)期约为3.4年，且呈现上升趋势(shì)，去化压力较大。

　　中指研究(jiū)院认为，尽管当前的库(kù)存规模有所下降，但是与(yǔ)2016~2017年市场(chǎng)库(kù)存规模回落不同的是，2016~2017年的(de)情况(kuàng)是“市场销售提升、库存水平下降(jiàng)，去化周期缩短，市场库(kù)存压力缓(huǎn)解”，而目前“虽然市场库存水平下(xià)降，但销售持续(xù)低迷，去化周期仍呈延长态势，市场库存压力攀升(shēng)”。

　　今年5月以来，“去库存”已成为房地产的重(zhòng)要施策房企“金九”推盘积极性不足，新房去化压力是主因方向(xiàng)，多个城市相继发布了收储房源征集公告，但(dàn)受收购价格、资金成本、房源错配等因素影(yǐng)响，国企收储“去库存”模(mó)式整体仍处于探索阶段。

　　中指研究院认为，我国房地产销售仍(réng)面临调整(zhěng)压力，市(shì)场仍处(chù)于筑底阶段，“去库存”政策若在(zài)未来几个月加(jiā)快落地节奏，将对房企现金(jīn)流(liú)改善及居民预期将产生积极影(yǐng)响。住房(fáng)端，国企收房企“金九”推盘积极性不足，新房去化压力是主因储是(shì)最(zuì)直接(jiē)的去库存手段，但(dàn)政策细节仍有待优化，落地节奏(zòu)有待(dài)加快。土地端，盘活存量土地、优化土地供应是主要政策方向，其中退地(dì)置换或成为(wèi)改善土地库存(cún)结构的一种有效方式。

　　刘水表示，市场需求端，一(yī)线(xiàn)城市限购政策存在较大(dà)优化空(kōng)间，同时继(jì)续(xù)下调房贷(dài)利率(lǜ)、提高房贷利息抵扣个税幅度(dù)等(děng)或成为需求侧政策优化方向(xiàng)，从而进(jìn)一步降低居民购房成本(běn)。整体来看，随(suí)着“金九银十”传统旺季的来临，房企仍需充分把握这一时机，积极应对市场挑战以达到快速去化(huà)的(de)目的。

责任编辑：刘万里 SF014