光大安石资管周颂明：楼宇行业整体供需关系明显失衡

专题：2024（第(dì)四届）中国楼宇经济北京论坛

　　9月(yuè)13日，2024中国楼宇经(jīng)济(jì)北京论坛在中国国际服务贸易交易会上隆重举办(bàn)。论坛(tán)由世界贸易网点联盟、中国产(chǎn)业发展促进会(huì)楼宇经济和总部经济分会、集群智库共同主办，中国(guó)城(chéng)区高(gāo)质量发展合作联盟协办，来自全国的楼宇(yǔ)经济专家大咖(kā)、典型城区(qū)和知名企业代表齐聚北京，聚焦“失衡(héng)与重构”主题，共话城市城(chéng)区转型发(fā)展新(xīn)逻辑和楼宇经济创新发展新模式。

　　光大安石资管总裁周颂(sòng)明出(chū)席并演(yǎn)讲。以下为演(yǎn)讲实录：

　　周颂明：大家下午好！

　　跟大家分享(xiǎng)一些(xiē)经验，因为(wèi)光大(dà)安石是做资(zī)管(guǎn)的，前期用(yòng)基金模式并购了很多项目，后期主要是通(tōng)过运营产生现(xiàn)金流，也是(shì)一直考虑用整个REITs来推出，有一个项目推出(chū)了，产业园、张家方大园（音）以这个模式推出了(le)，现在有(yǒu)消(xiāo)费(fèi)型REITs，在考虑当中，有(yǒu)些政策方面的考虑，什么时候做，也涉及到在投，投(tóu)的比例等等一些因素(sù)。

　　现在存量时代的困局大家比较清(qīng)楚，我们有大量(liàng)的资产，商业的、写字楼(lóu)的、工业物流的(de)，也涉及到酒店的、办公楼的，实际上(shàng)现在比较明显，整体来说供需关系是明显失(shī)衡的，这是非常明(míng)显的，整体的供应量(liàng)非常大(dà)，需求量不足，特别是经济受影响，这(zhè)两年来说，写字(zì)楼非(fēi)常明显，工业物流非常明显，这两个还在下行周期，商业来(lái)说，客流不少，消费明显降(jiàng)了15%-20%，酒店(diàn)还(hái)算好，大家可以看到很多(duō)楼烂尾了，有些(xiē)经营困难，有庞大的资产，这(zhè)个质量参差不齐，现(xiàn)在更多是原来开发(fā)思路做的(de)，留下来(lái)蛮多配套商业，特别是商(shāng)业类(lèi)的，现(xiàn)在住宅的量，特别是三四线城市，四(sì)五线城市更(gèng)不用看(kàn)，我们(men)也有一些(xiē)代建代管项目，一个城市一个月的销售量一百套，在很长的时间是一直要解决的问题。

　　从商业资(zī)产去考虑，怎么去盘活资(zī)产，有些问题我们改变不了，因为供需关系(xì)，政府从整(zhěng)体批地各方面去考虑，从企业来说，很难解决这个问题，企业只能(néng)在现(xiàn)有情况下怎么做的更好，着重谈这个方面的问题。

　　从整个资管(guǎn)的链条(tiáo)来(lái)说，投、融、建(jiàn)、管、退，任何一个投的时候(hòu)考虑能不能退出，但是很多企业不(bù)是这(zhè)么考虑，也(yě)做不到，就像做(zuò)一个投(tóu)资，不是大概，告诉我亏了还是赢了，到底是多(duō)少，说不出来的时候90%出问题(tí)，大家都在撞(zhuàng)大运，有(yǒu)些开发商说，旁边的销(xiāo)售多(duō)少(shǎo)，我这里打个对(duì)折多少，这个(gè)思路(lù)不对，有些价值很高，有些价值很低，每个企(qǐ)业(yè)掌握的资源不(bù)一样，营运能力不一样，所以产生价(jià)值完全不一样，不是(shì)他(tā)能做你也(yě)能做。

　　商业来说，基本上完全用现金流来估(gū)价值，当然涉及到不同的城(chéng)市，有些城市是完全退不出去的，发产品或者做REITs，有些根(gēn)本不可能的事情(qíng)，一定要考虑以终为始，能不能(néng)退出去，不能退出去用经营型贷(dài)款还是什么，退的(de)价值是多少，回报是多少(shǎo)。在做(zuò)整个项目的(de)时候，当(dāng)中最核心的(de)还是经营管理，最(zuì)终用整体的思路，做什么定位，按(àn)照这个定位，整体怎么去设计，这都是根据(jù)运营(yíng)的(de)思路做，投多少钱，杠杆降到多少，后面融资有(yǒu)没有问题，能不能(néng)退出，退(tuì)出的价值多少，所有的环节要想清楚，假如这个环节打通不了(le)，看不清楚(chǔ)，其中一两个环节(jié)出问题，基本上项目(mù)就会出问题(tí)。

　　当中的难度是什(shén)么？打通、看(kàn)透是不容易的事情，很多做不到。包括我们现在蛮大的公司开发线(xiàn)条，各个线条，单独的线条都有，但是全部拉通，拉不通的(de)，因为管这个板块的，对其(qí)他板块不了解，相对来说，有时候(hòu)也跟一些老(lǎo)板聊，他说你帮我看看，我说(shuō)没办法，比如做开发的很厉害，对商业不了解(jiě)，指标怎(zěn)么下？怎么考核，不清楚(chǔ)，商业对开发不清楚，包括融资方面的一(yī)些，很多企业在这个方面环(huán)节上会有问题。

　　深度运营实现价值重塑，最主(zhǔ)要还是在第一个环节(jié)，分析(xī)竞争优势，就像我们(men)投一个项目，哪些城市可以投，首先要(yào)看哪些城市(shì)不会投，完全退不(bù)出去，或者这个城市的级(jí)别，有些竞争，你说城(chéng)市(shì)很好，位置(zhì)很好，周边竞争很厉害，你没有竞争(zhēng)优势，不(bù)能做，有些看上去很好，有(yǒu)些不懂，以前的上海的南京路、北京的王(wáng)府光大安石资管周颂明：楼宇行业整体供需关系明显失衡井，认为这些地方很好，那不是，那是传统概念，趋势并不好，那(nà)种做旅游的商业可以，做酒店可以，不一样的，做其(qí)他的不一定行。在这个方面，一定要考虑到底竞争优势是什么，就像我们做任何一个(gè)项目，非常清楚竞争优势是什么，差异(yì)是什么，说不清楚(chǔ)都(dōu)不用干。

　　第二，到底定位是什(shén)么？不管是商业(yè)、写字楼还是酒店，全部一样，别人有(yǒu)些已经(jīng)做了，你有些只能错位，或者你做了一定比他厉害，那也没问题，因为这个涉及到后面的设计，就(jiù)像做酒店(diàn)，做多少客房，每间客房多(duō)大，设计的就不一样，你(nǐ)怎么定位(wèi)，周边的优势是什么(me)，全部是打通看的，不是单一(yī)来看的。

　　做商业也是，就像我们收购有些项目，西安的(de)CD港对面，CD港十几万平米，我们才6万平米，怎么做？他已经开业了，我们(men)说做轻奢，错(cuò)位，他(tā)比我低，能(néng)够做起来就做，事实(shí)上变成一个错位，我(wǒ)就是做的这个(gè)。

　　就像(xiàng)在重庆有(yǒu)一个观音桥，那边一堆商业，我错位，做最年轻的，十年前(qián)的80后、90后的定位，做这个年龄的，也很好。中关(guān)村做新中关那个，也(yě)是(shì)很(hěn)重要的(de)。

　　当你这方面想不清楚怎么设计，面上看上去很像样没用，后(hòu)面的价值怎么样，改动空间有没有(yǒu)。我们现在要考虑的更长远，因为现在变化很大(dà)，产品、业态，可能五年内没有什么，五年以后，有些已经不(bù)行了，改的空间有没有，改的基(jī)建条件有没有，这都(dōu)是在(zài)前期要考虑的(de)东西，在这(zhè)方面一定是从(cóng)最后产品(pǐn)营运的角度(dù)去考虑前面(miàn)的，不管设计还是建设。

　　我刚才还说建设，因为(wèi)我们现在很多是城市更新项目，旧(jiù)改项目，更新(xīn)改造，因为现(xiàn)在拿地越来越偏，很多是老旧城区当中(zhōng)，哪些(xiē)价值没有被挖掘，怎么去挖(wā)掘，这个就需要(yào)你的综合能(néng)力，第一，怎么定位，第二，设计改造空间有没有(yǒu)，怎么改，成本多(duō)少，空(kōng)间多少，一个个环节前后都(dōu)是(shì)连在一起(qǐ)的。

　　说(shuō)到运营，所有(yǒu)的价值还在运营方面反映出来，ROI能做到多少(shǎo)，净现金流做到多(duō)少，北京上海20倍，不同的项目，一个亿的现金流就是20个亿的的估(gū)值，基(jī)本可(kě)以实现退出，以前25倍(bèi)都有，就(jiù)看不同时间的资金成本、利率。

　　深度运营讲的更多的是深度，就(jiù)像做写字楼，要做客群，精准定位，客群要对(duì)，整体来说，假如客(kè)群掌(zhǎng)握的好了，配套、硬件(jiàn)、服务不错，坚持做，价(jià)值就会上去，在北京很明显的一个例子，比如中(zhōng)关村那边有一个龙科（音）咨询公司，那个项目当时出租率比较低，后面(miàn)出租率上去(qù)了，大部分是五百强(qiáng)科技型企业，定位很清楚，也是坚持做，差的(de)不让进，上下游产业方面的考虑，租金区(qū)别(bié)其他项(xiàng)目(mù)很大，这就是区(qū)别。

　　商业也(yě)一样，定位(wèi)是什么？招商不(bù)是别人找过来，是我(wǒ)要(yào)选(xuǎn)什么品牌想办法招进来，不是别人来(lái)了(le)租金高就让他进。所(suǒ)以整(zhěng)个定位，你(nǐ)的客户，你的品牌很重要。一个是创造价值，另外一个是成本，创造价值，商业做(zuò)到后面，影院(yuàn)改成餐饮，好的位置不做超市，旁边做超(chāo)市(shì)，租金低，一直在调的过程，就像酒店，以前的三星级、四星级、五星(xīng)级酒店，群楼的配套(tào)一大堆，现在也有(yǒu)一些怎么改(gǎi)的，比如上(shàng)海明(míng)月光大安石资管周颂明：楼宇行业整体供需关系明显失衡酒(jiǔ)店改过来，一个新乐(lè)亭，一个全季，两个酒(jiǔ)店群楼再做(zuò)商业，他的价值就是最大(dà)化的，恩，

　　这涉及到(dào)整个价值怎么判断，在前面投的时候，定(dìng)位非常清楚，对(duì)所有市场的业态，它的面积、价值租金、营运成本全部考虑清楚，还(hái)有深度运营，就像写字楼(lóu)，我们(men)怎么做的，租赁(lìn)营运客服一体化，客服在传统(tǒng)里面是物业的，哪有(yǒu)物业不物业，租赁带看，自己走出去(qù)很少，大部分都是带(dài)看，现在形(xíng)势不好，一天的带看(kàn)量多少(shǎo)，一个月(yuè)有多少，类似这个，大量的是跨部门怎么整合，怎么样最合理，怎(zěn)么(me)样把(bǎ)成本做的(de)最低，价值最高，就怎么做。这个就是深耕细作。

　　阶段性复(fù)盘是蛮重要(yào)的，因为有些不行了，怎么去提升，可(kě)能从整体的定位方向上改变，就是投入，就像我们有时候几千(qiān)万(wàn)投进去，只要说(shuō)改出来(lái)的(de)价值(zhí)多少，现金流增(zēng)加多少，多(duō)少年出来，退出的时候增(zēng)加多(duō)少价值，这是定期要看的东西，而不是简单的考虑，有些传统的做法，主力店最安全，但是价值最低，但是你要做内容，做主题，肯定自己要做，要把它打散，要投入，风险(xiǎn)当然高了，回报同样高。

　　接(jiē)下来有几个例子，这是北京中关村项(xiàng)目，现(xiàn)在正在建的，明年开业(yè)，原来大部分是地下面积，加车库12万平米多一点，地上面积没超过两万，原(yuán)来最大的家(jiā)乐福在地下(xià)，家乐福再加上一个车库，这个占了五万平(píng)米，我们做了以后，整体规划动了，这边(biān)原来都是家(jiā)乐福，这边(biān)有(yǒu)一个创意公社，现在(zài)全部改成地面两层，二层很少，大概五六个餐厅，主要(yào)定位米其林的，下面做(zuò)轻奢、潮奢，车库放在这个位置(zhì)，整体城(chéng)市更新改造的项目，已经通过了，现在在建。这边的招商基本上将近70%了，那边主要意向差不多了，整体(tǐ)出来大(dà)概现(xiàn)金流在4亿，区别是什么？原来五万(wàn)平米的，一千多万一年的收益，同样的面积(jī)最起码两个亿，位置很好，但是(shì)做了很长(zhǎng)时间，就看怎么做，从整(zhěng)体规划的思路去考虑。

　　这是上海烂尾的黄(huáng)金广场，最(zuì)大的难(nán)度，地下两层四万平米商业，要把它的价值做出来，地上做了写字楼，一楼二楼做(zuò)商业，和下面商业连(lián)通，打了一(yī)个大的下(xià)沉广场，又做了酒店式公寓，这个(gè)项目也是非常成功的，后面基本上地上地下(xià)的租金每(měi)平米一(yī)天10块钱。

　　我们完(wán)全按照后面适(shì)合做什么就做(zuò)什么，我(wǒ)们没有一定的标准产品，这是一个综合(hé)体商业，这个项目，重庆朝天门，最有名的是(shì)批发市(shì)场，那边旅游也不错，定位这(zhè)栋楼全部是旅游(yóu)，做了(le)五个大堂，全(quán)部是民宿(sù)、酒(jiǔ)店，全部租完以后，带着租约卖，平均售价两万(wàn)三左右，在重(zhòng)庆公寓几乎到天花板(bǎn)了，而且现(xiàn)在(zài)做的(de)很火(huǒ)，回报也(yě)不错。

　　这(zhè)是批发市(shì)场，我们是持(chí)有(yǒu)，不卖，现在是重庆最好的批发市(shì)场，租金最(zuì)高，租到地上(shàng)13层，地下两层，这么高的商业(yè)在(zài)外面基本上看不到，平均出租率98%、99%，租金也是重庆最高的(de)。

　　这是不同的酒店，VOCO、亚善，不同的(de)酒店、民宿。这都(dōu)我们按照不同定(dìng)位，这是中关村，这(zhè)是长宁光大安石中心，静安，另(lìng)外一个是嘉定(dìng)的，这是西安做轻奢的(de)，这是重庆的，做(zuò)最年轻的，广东的大融城是广东最好的(de)购物中心，重庆大融(róng)汇。根据(jù)时间的情况做很好的定位，根据这个定位怎么设计，整体怎么样，简直才能做到(dào)最(zuì)高，退出很重要，用什么样的形式退出，这是大家一定要考(kǎo)虑的。

　　我分享到这里，看看能给大(dà)家什么启示或者借鉴的。

　　新浪声明(míng)：所有会议实录均为现场速记整理，未经演讲(jiǎng)者审阅(yuè)，新浪网(wǎng)登载(zài)此文出于传递更多信息之目的，并不意(yì)味着(zhe)赞同其观点或证实其描述。

责任(rèn)编辑：王翔