存量房贷利率调整预期搅动A股万科等地产股明显异动

　　原标题(tí)：存量(liàng)房贷利率会(huì)继续下调吗？

　　来源：财联社

　　上周五(wǔ)地产股持(chí)续冲高，包括金地集(jí)团、天地源等多支地产股涨停，此(cǐ)外，万科、保利(lì)、招商蛇(shé)口(kǒu)等地(dì)产股票也出现明显异(yì)动(dòng)。

　　对于地产股集体异动，分析人(rén)士认(rèn)为，或与(yǔ)存量房贷(dài)利率(lǜ)调整(zhěng)的市场预期有关。

　　事实上，随着首套房、二套房房贷款利率(lǜ)持续(xù)走低，部分城市房贷利率已进入“2时(shí)代”，而存量房贷利率却仍处在4%以上。由于新发放房贷利率与存量房贷利率之间差(chà)距逐步拉(lā)大，“提前还贷”成为引人关注(zhù)的一个(gè)市(shì)场现象，调(diào)整存量房贷(dài)利率(lǜ)的关注(zhù)度也逐渐走(zǒu)高(gāo)。

　　“存量房贷利率下调(diào)去年(nián)已有。房地(dì)产市场供(gōng)求关(guān)系发生重大变化背景下，通过降低存量房房贷利率(lǜ)，优化商业性个(gè)人住房贷款利率，不仅可以有序调整优化银行资产负债，规范住房信贷市场秩序，还可(kě)进一步减轻已购群体经济负担，并有助于(yú)释放其消费潜力，促进经(jīng)济内循环。”58安居客研究院院长张波告诉记者(zhě)。

　　调(diào)整预期走强

　　广东省城规(guī)院(yuàn)住房政策研究中心首(shǒu)席(xí)研究员李宇嘉认为，“新一(yī)轮存量房贷(dài)利率下调的窗口已经打开。”

　　在其看来(lái)，近期存(cún)款利率大幅(fú)度下调，5年(nián)期存款利率降幅(fú)更大。据融360数字科技研(yán)究院监测数据，2024年7月，银(yín)行整存整取(qǔ)存款3个月期平均利率为1.481%，6个(gè)月期平(píng)均利(lì)率为1.689%，1年期平均利率(lǜ)为1.817%，2年期平均(jūn)利率为1.94%，3年期平均利(lì)率为2.339%，5年期(qī)平(píng)均利率为2.295%。

　　“利率调整极大降低了银行资金端成本，而且中(zhōng)长期调整幅度更大(dà)。另外(wài)，央行(xíng)公开市场操(cāo)作利(lì)率也在(zài)下调(diào)，商业银行资金端成本快速下降(jiàng)，为再次下调(diào)房贷(dài)利率打开了窗口。”李宇嘉称。

　　事实上，去(qù)年存量(liàng)房贷利率已进(jìn)行过调降，并惠及(jí)众多购房者(zhě)存量房贷利率调整预期搅动A股万科等地产股明显异动。

　　据中(zhōng)国(guó)人民银行、国家金融监督(dū)管理(lǐ)总局于2023年8月(yuè)31日发布(bù)的关于降低存量首套住房贷款利率有关(guān)事项的通知，其中提到，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由金融机构新发放(fàng)贷款置换存(cún)量首(shǒu)套住房商业性个人(rén)住房贷款。

　　截至当年11月6日(rì)，中国人民银行货币政(zhèng)策司(sī)发文表示，降低存量房贷利(lì)率(lǜ)工作(zuò)已基本(běn)完(wán)成，超(chāo)过(guò)22万(wàn)亿元存量房贷利率下调(diào)，平均降幅0.73个百分(fēn)点，惠(huì)及超5000万户、1.5亿人，每年减少(shǎo)借款人利(lì)息支出1600亿—1700亿元，户(hù)均每年减少3200元。

　　而今年以来，随着各地陆续取消房贷利率下限以及央行两度降息，新发放房贷利率(lǜ)降至历(lì)史低点。

　　中原地(dì)产研究院统计数据显示，2024年8月全国首套(tào)房平均利率已跌至3.25%左右，二套房贷款平均利率为3.6%；一线城(chéng)市(shì)中(zhōng)，目前5年期以上首套房贷利率最高的北京、上海是3.4%，广(guǎng)州低至2.9%，而二线城市普遍为3.1%，南京(jīng)低至2.95%。

　　随着新发放房贷利率和存量房贷利率的差距(jù)逐步拉大，今年以来提前还贷现象成为市场关注的一个热点。

　　张波表示，一旦降低存量房贷利率，贷款人提前还款的意愿度就有可能大大(dà)降低，这也将有效压制违规使(shǐ)用经营贷、消费(fèi)贷来(lái)置(zhì)换存量住房贷款的行为，净化房贷市场。

　　“去年(nián)存量房贷利率调整是针对首套(tào)房房贷，如果市场传闻属实，本次(cì)调整是否会惠及二套(tào)房房贷，值得关(guān)注。”张波(bō)认为，随着近两年房(fáng)价不断回落，作为抵押(yā)物的房产(chǎn)其(qí)本身价(jià)值(zhí)也大打折扣，而银(yín)行对于贷(dài)款人(rén)是否能稳定偿本付息，表现出更高的关注度。

　　多地优化“商转公(gōng)”政策

　　“近期不少城市展开的‘商转公’成为一个热门话题，说明当前存(cún)量房(fáng)贷利率下降(jiàng)，其(qí)调整(zhěng)有着(zhe)较广阔的市场基础。”上海(hǎi)易居房(fáng)地产研究院副院长严跃进称。

　　据中原地产统计，目前，吉林、河(hé)南、湖南(nán)、河北、山东、安徽、四川等(děng)省(shěng)份超(chāo)30个城市陆续执行、优化“商转公”（商业性住房(fáng)贷款转住房公(gōng)积金贷款(kuǎn)）政策，但一线城市中只有深圳(zhèn)开办(bàn)“商转公”业务。

　　分析人士表示，当前，全国五年以上首套(tào)住房(fáng)公积金贷款利率为2.85%，低(dī)于商贷平(píng)均利率。“商转公”后，此前(qián)利率较高的存量房贷便能够转为利率较低的公积金贷款，可节省家庭利息开支。

　　“多地(dì)开展(zhǎn)房贷(dài)商转公业(yè)务的背景之(zhī)一是，存(cún)量房贷利率与新增房贷利率之间的利差扩大。除深圳，开展商转公(gōng)业务的(de)城市，体量基本(běn)较小，北上广等大城市未来是否会(huì)跟进落实，还有待观察。”中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称(chēng)。

　　严跃进认为(wèi)，近期优化商贷转公积金贷款的城市中，一些公积金额度比较高的城市主动性较强，但是其他城市的主动性较弱。

　　个贷数据变化方面，8月30日，央行发(fā)布的二季度金融机构(gòu)贷款投向(xiàng)统计报告显示，2024年二(èr)季度末，个人住(zhù)房贷款余额37.79万亿元，同比下降(jiàng)2.1%。2024年二季(jì)度末，人民币房地产贷款余额53.1万亿元，同比下(xià)降1%，增(zēng)速比(bǐ)上年末高 0.04个百分点；上半年(nián)增加1976亿元(yuán)，同比多增427亿元。

　　降存量房贷利率影响(xiǎng)几何？

　　如果存量房贷利率继续下调，会来带(dài)哪(nǎ)些影响？

　　对此，张波(bō)向记者表示，由于存量房贷利率涉及(jí)到的是已(yǐ)购房群体，因此对(duì)于(y存量房贷利率调整预期搅动A股万科等地产股明显异动ú)房地产(chǎn)市场的交易并不会产生直接影(yǐng)响，但可能(néng)会对即将入市的购房群本对市场后期的信心起到一(yī)定提升作用，进而有利于释放市场购买力。

　　“存量房贷利率下调(diào)，可以缓解提前还贷现象。”李宇嘉表示(shì)，尽管调整存量房贷利率可能(néng)会(huì)对银行利润产(chǎn)生一定影(yǐng)响，但如(rú)果能减缓(huǎn)提前还贷及贷款意愿下降的(de)形势，同时能(néng)够提升贷款增量，那么即便存量房贷利率(lǜ)低了，银行总体利(lì)润仍可能稳中有增。

　　对于已购房群体(tǐ)来说，多(duō)位分析师认为，调整存量房贷利率对于其再次(cì)入市或具有提(tí)升效应：由于减轻了月供压力，不排除部分购房者会考虑为父母、子女新购房(fáng)产，或者产生旅居、养老等(děng)多样化的房(fáng)产购置(zhì)需求，从而形成再次改善需求，但这类需求占比预计不高，并且会呈现出多样化的特点。

　　“降低存量房贷利率，能够切实(shí)减少相当一部分购房者利息(xī)支出。当房贷利率下调或还款压(yā)力减轻时，家庭将有(yǒu)更(gèng)多可支配收(shōu)入用于日常消费、教育、医疗、娱乐等其(qí)他方面，并(bìng)有可(kě)能增加在非住房(fáng)领域的消费支出，如购买汽(qì)车(chē)、家电、家具(jù)等耐用消费品，以(yǐ)及增加在旅游、餐饮、娱乐等服务行业的消费。这将促进(jìn)相关产业的繁荣和发(fā)展，形成良性(xìng)循环，推动经(jīng)济持续增长，从而(ér)提(tí)升民众生活品质。”张波称。

责(zé)任(rèn)编辑(jí)：张倩