“包租公”生意缩水，香港地产豪门也开始亏钱了

作(zuò)者：梁争(zhēng)誉(yù)

编辑：刘婷

“大家(jiā)都在同一条船(chuán)上。”

在被投资者问及旗下高端商场海港(gǎng)城(chéng)今年上半(bàn)年的销售表现时，九(jiǔ)龙仓置业主席兼(jiān)常务董事吴天海如是回答，“我们的表现(xiàn)与市场一致，没有(yǒu)跑赢大盘，奢侈(chǐ)品类与非奢(shē)侈(chǐ)品类之间没有太大差异(yì)，everybody is in the same boat。”

消费市场进入调整周期，高端商场(chǎng)未能走出独立行情。房地(dì)产市(shì)场调整的压力开始蔓延到向来稳健的港资房企，维港两岸的置地广场(chǎng)、太古广场、IFC、K11、海港城(chéng)等高端(duān)商(shāng)场(chǎng)背后的港资房企们，不得不直面市(shì)场下行(xíng)的挑战(zhàn)。

今年上半年，以长实集团、恒(héng)隆地(dì)产(chǎn)、新鸿基地产、九龙仓置业(yè)等为代表的老牌港资房企，出现盈利下滑甚至(zhì)亏损(sǔn)的情况。

根据Wind统计(jì)数据，今年上半年，长实集团、新世(shì)界发展、恒隆地产、恒基地产、新鸿(hóng)基地产、太(tài)古地产、嘉里建设(shè)、九龙仓置(zhì)业8家港资房企合计实现营业收(shōu)入(rù)约1033亿港(gǎng)元，同比(bǐ)下滑18.64%；实现归属母公司股东的净利润约161亿港元，同比大降(jiàng)179亿港元。

多家房企均在财报或业绩会上表达(dá)了对市场持续下行的担忧(yōu)。

长实集团在财报中表示，地缘(yuán)政治压力及(jí)贸易冲突持续为全球经济带来各(gè)种挑战(zhàn)；九(jiǔ)龙仓置业指出，本港营商环境仍然(rán)困难(nán)，汇率走(zǒu)势不利、息口高(gāo)企及人(rén)手短缺(quē)影响业务营运能力，零售业和酒店业饱受消费模式转变的(de)冲击；恒隆地产董事长陈(chén)文博坦承，“股价也好，业绩也好，有一点挑战，有一点压力。”

业绩承压，但多数港(gǎng)资房企仍表达了对未来的长期看好，抄底投资。

恒隆地产和香(xiāng)港置地借市场调整期(qī)，对(duì)旗下上海恒隆广场、香港中(zhōng)环置地广场进行扩建升级。太古地产主席白德利称，太古(gǔ)地产的一千亿港币投资计划进展理(lǐ)想，迄今(jīn)已承诺投放超过60%资金。

“尽管(guǎn)核心市(shì)场出现疲态，尤其香港办公楼市场表现低迷，但(dàn)我们对于在中国香港和中(zhōng)国内地的自身业务长远增长(zhǎng)依然充满(mǎn)信(xìn)心，尤其(qí)看好北京、上海及大湾区。”白德利表示。

罕见(jiàn)亏损

过去三年，港资(zī)房企的营业收入、净利润就已呈现下滑趋(qū)势，今年的降幅尤为明显。

Wind统计数据显示，2022年至2024年(nián)的上半财年，长实集团、恒隆地产(chǎn)等8家港资房企的总营业收(shōu)入分别为1437.98亿港元、1269.84亿港元、1033.11亿港元(yuán)，归属母公司股东(dōng)的(de)净利润分别为418.79亿(yì)港元(yuán)、340.68亿港元(yuán)、161.41亿港元，逐年下(xià)滑。

今年(nián)上半年(nián)，多家房企盈利出现双位数的跌幅，个别亏损。

其中(zhōng)，长实集团收入220.08亿港元，同比(bǐ)下降10.55%，股东应占溢(yì)利86.3亿港元，较2023年上半(bàn)年的103.31亿(yì)港元下降16.47%。净利润下滑的原因指向物业销售收(shōu)入确(què)认减少(shǎo)导致利润贡献降低——上半年长实集团实现物业销售收入(rù)46.35亿港元，同比下降43.79%；实现收益18.21亿港元(yuán)，同比下降48.41%。

太古地产的(de)收入则为72.79亿港元，同比基本持平(píng)，股东应占溢利(lì)17.96亿港元，同比下降19%。太(tài)古地(dì)产行政总裁彭国邦(bāng)表示，尽管2023年显著复苏，香(xiāng)港零售(shòu)组合期内(nèi)受多项宏观经济不明朗因(yīn)素影响，持(chí)续出境旅游及游(yóu)客消费习惯改变，均对零售市场产生不利影响。

恒隆地产收入约61.14亿港元，同比增长17%，股东应占(zhàn)净利润约10.61亿(yì)港元，同比减少55.68%。恒隆地产行政总裁卢韦柏在回答媒(méi)体提问时(shí)直言，“你问我(wǒ)未来的前(qián)景，我们也看不透，暂时也不敢望得太远，现下是保本保命的时候。”

香港置(zhì)地、九龙仓置业、新世界发展则罕见出现亏损。

今年上半(bàn)年(nián)，香港置地实现收入9.72亿美元，较(jiào)去年同期的6.70亿美元增长45.1%，但归属于股东的(de)净亏(kuī)损(sǔn)从去年同(tóng)期的(de)3.33亿美元扩大(dà)至8.33亿美元。

九龙仓置业收入65.01亿港元，同比微增0.43%，股东应占亏(kuī)损10.52亿港元，与去年同期的(de)盈利18.05亿港元相比，骤降(jiàng)158.28%。

九(jiǔ)龙仓置业将业绩不振归因于市(shì)场(chǎng)疲弱(ruò)。“香港入境旅游正在(zài)艰(jiān)苦经营之际，出境旅游日益增加亦进(jìn)一步打击(jī)本地(dì)消费。今(jīn)年首两(liǎng)个月，整(zhěng)体零售销售在(zài)低基数下增长平平，其后(hòu)在三月份出现(xiàn)转折(zhé)点，疫情后(hòu)恢复向上的走势中止并掉头向下，第二(èr)季(jì)的零售销售更出现双位数急剧下滑。”

新世界发(fā)展的业绩预告称，由于在(zài)2023财年落成并(bìng)移交的主要项目缺乏收益确认、投资及(jí)发展(zhǎn)物业及商誉重估或(huò)耗蚀亏损、出售(shòu)事项(xiàng)的确认亏损，以及年(nián)内利(lì)率持(chí)续高(gāo)企及人民币贬值，其预计于2024财年录得(dé)股东应占亏损（包括持续及已终止经营业务）为190亿港元(yuán)至(zhì)200亿港元之间(jiān)。

账面巨“亏(kuī)”

港资房企盈利(lì)下滑原因有二(èr)：一是赚钱变得更难了，卖房、收租的(de)收(shōu)入都在(zài)缩水；二是(shì)房价(jià)深度回(huí)调，殃及投资物业估(gū)值。

长实集团、太古地产、香港置地都是香港知名(míng)“大(dà)地(dì)主”，在中环、尖沙(shā)咀等核(hé)心地段坐拥大量经营(yíng)性(xìng)物业。由于市场不景(jǐng)气和供(gōng)应过剩，拥有香奈儿、爱马仕、路易威登等奢侈品牌租(zū)户的包租公们(men)也过起了紧日(rì)子。

今(jīn)年上半年(nián)，太古地产香港零售物业(yè)组(zǔ)合太古广场、太古(gǔ)城中心、东荟城(chéng)名店仓的零售额分别下跌13%、4%、3%，租金收入同比下跌3%至11.98亿港元；办(bàn)公楼物业组合(hé)方面，由于供应不断(duàn)增加，叠加需求疲软，租金受(shòu)压，租金收入下跌7%至25.76亿(yì)港元，截至今年6月末的出(chū)租率为89%。

恒隆地(dì)产本港市(shì)场的租赁业务收(shōu)入下跌8%至15.48亿港元(yuán)。零售(shòu)物业由于主要商业区及旅(lǚ)游(yóu)区部分主要租户租金(jīn)下调，导致收入下挫；办公物业面对市场不景，恒隆地产主动下调(diào)部分办公楼(lóu)租金，主(zhǔ)要涉及中环一带租户(hù)，收入下跌14%，出租率为83%。

九龙仓置业两大商业地标(biāo)海港(gǎng)城和时代(dài)广场写字楼部分，出租率(lǜ)分别为(wèi)88%、87%，收入分别(bié)下跌2%、8%，盈(yíng)利分别下跌5%、10%，商业部分得益于海港城面向广东道长达(dá)530米的临街(jiē)店面上的16个奢侈品牌继续吸(xī)引众多顾客到访购物，盈利保持微增。

“目前所有物业种类都供过于求，惟冀(jì)（希望(wàng)）汇率和(hé)利(lì)率等周期性(xìng)因素改善后，需求(qiú)得以回升。”九龙仓置业表(biǎo)示。

投资(zī)物业(yè)账(zhàng)面价值缩(suō)水，对当期利润表现(xiàn)造成负面影响，是港资房企盈利能力削(xuē)弱的主因。

投资(zī)物业重估损益，是(shì)企业所持有的商(shāng)业、酒店、办公等投资(zī)物业，在报告期内按照公允市(shì)值波动进行重新估值(zhí)后发(fā)生的净值(zhí)差额，计入当期损益(yì)。当行业(yè)承压，投(tóu)资物业公允价值下降，房企的业绩表现不可避免受到波及。

投资物业公允价值大幅缩水，是九龙仓置业业绩由盈转亏的主要原因。根据(jù)九龙仓置业公告，截至今年6月(yuè)末，其投资物业资(zī)产总(zǒng)额为2230亿港元，产生2%的重估减(jiǎn)值(zhí)。其中，海港城(chéng)（不包含三(sān)间酒(jiǔ)店）评估值下降29亿港(gǎng)元至1516亿港元，时代广场估值下降13亿(yì)港元至460亿(yì)港元。

在计(jì)入投资物业重估减值后，九龙仓(cāng)置业股东应占溢利亏损10.52亿港元；若剔(tī)除(chú)减值影响，整体(tǐ)营收、盈利基本与去年同期持平(píng)。九龙仓置业管理层表示，如果零售市场(chǎng)表现(xiàn)持(chí)续疲弱，不排除下半年仍需(xū)要减值。

值得注(zhù)意的是，九龙仓置业在财报中指出，集团资产净值较五年前降低16%。

亏损8.3亿(yì)美元的香港置地同样将业绩(jì)不(bù)振归因于减(jiǎn)值拨备。

香港置地表示，内地房地产市场环境变化使集团对开发项目的定价进行全面审查(chá)，计提了总计2.95亿美元的(de)非现金拨备，受影响(xiǎng)的项目主要位于武汉、南京和重庆(qìng)的非黄金地段。

“这些拨备是(shì)当基于市场可比价格的预期销售(shòu)价格低于账面价值才需要计提的”，如扣除非(fēi)经常性拨备(bèi)影响，香港(gǎng)置地今年(nián)上(shàng)半年股东应占利(lì)润为2.88亿美元，虽然同比下(xià)降31.75%但仍保持盈利。

重仓内地(dì)的(de)新世界发(fā)展亦出现巨额账面浮亏。

截至2023年末，新世界(jiè)发展在(zài)内地的土储总建(jiàn)面(miàn)约435万(wàn)平方米，核心物业发展项目主要分布于广州、深圳、佛山、武(wǔ)汉(hàn)、宁波、沈阳等城市。受房价回调影响，新(xīn)世界发展在2024财年进行一次性非(fēi)现金重估或(huò)耗蚀亏损，总额在85亿港元至95亿港(gǎng)元(yuán)之间，预计录得股东应占亏损在190亿港元至200万港元之(zhī)间。

不过，对(duì)投资物业(yè)进行减值拨(bō)备，是(shì)房企提前释放风险(xiǎn)的常规操作，而非经营层面出现根本性问题。

太古(gǔ)地产今年上半年录(lù)得投资物业公平值(zhí)亏损8.79亿港元，2023年同期为16.35亿港元。“投(tóu)资(zī)物业公平值变动属于非现金性质，不会(huì)对公(gōng)司的(de)营运现金流或股东(dōng)应占(zhàn)基本溢(yì)利构(gòu)成任何影响”，白(bái)德利说。

抄底(dǐ)投资(zī)

对于大部分港资房企来说(shuō)，当下的困难(nán)大约是其数十年乃至上百年发展长河中的一朵浪花。见惯了风浪的“老船长们”纷纷在市场谷底追加投资(zī)，希冀把握市场轮转(zhuǎn)机会。

“太古地产对中国内(nèi)地市场长远前景之信(xìn)心，反映在规划中的投资(zī)项目上。”白德利表示，太古地产的千亿港元投资计划进展理想，迄今已承诺投放超过60%资金，其中，投放500亿港(gǎng)元(yuán)于内地市场，进一步扩展及提升现有项目；投放300亿(yì)港元(yuán)于香港市(shì)场，扩展(zhǎn)核心商业物业组合太古坊(fāng)及太古广场；投放200亿港元于香港、内地、东(dōng)南(nán)亚多个新市场，发展住宅买卖项(xiàng)目。

太古地产在内地的投资主要(yào)位于上海、西安、三亚(yà)、广州(zhōu)及北京。

在上海，太古(gǔ)地产落地两个大型综合(hé)体项目，上海前滩综(zōng)合发展项目、上海洋泾(jīng)综合发展项目，上海已成为太(tài)古地产在内地业务规模最大的城市。在广(guǎng)州(zhōu)，太古(gǔ)地产与广州珠江实(shí)业(yè)集团合作(zuò)，在荔湾(wān)聚龙湾片区(qū)建设大型综合发展(zhǎn)项目的零(líng)售部分，并于(yú)今年8月投得天河路387号项目，翻新作(zuò)为高级零(líng)售物业太古汇的新增部分，令太古汇(huì)建筑(zhù)面积增长43%。

彭国(guó)邦表示，太古地产(chǎn)的1000亿港元投资计(jì)划(huà)自2022年宣布推(tuī)进至今进(jìn)展理想，尤(yóu)其是中国内地市场，中国内地(dì)市场为推动收入增长的关键(jiàn)，在长远扩展(zhǎn)计划(huà)中亦具有重要的策略意义。

“于2027年前在6个内地城市“包租公”生意缩水，香港地产豪门也开始亏钱了发展11个(gè)主要以零售主导的大型商业项目”——这是白德利给(gěi)太古地产制定的目(mù)标。

恒(héng)隆地产选择(zé)扩建上海(hǎi)恒隆广场(chǎng)。

陈文(wén)博称，上海的竞争越来越激烈，恒(héng)隆广场扩建目的就(jiù)是提供更多空间，满足当前年轻人的需求。“趁宏(hóng)观市场的放(fàng)缓时间，如果我(wǒ)们可以不花太多钱，但是可以让我们的产品做得更好，其实更(gèng)应(yīng)该加快进行(xíng)。”

香港置地在6月底宣布启动“Tomorrow’s CENTRAL”项目，计划投资超过4亿美元，扩建(jiàn)升级置地广场零售物业组(zǔ)合，为顾客带来顶级奢华购物体验。此外(wài)，香(xiāng)奈儿、爱马仕、蒂芙尼(ní)、迪奥等置地广场多家现有(yǒu)奢侈品牌租户(hù)亦将额外投资约(yuē)6亿美元，参与项目(mù)设计与(yǔ)打造崭新体(tǐ)验。

相对而(ér)言，负债净额(é)与总资本净(jìng)额(é)比仅为5.5%的长实(shí)集(jí)团(tuán)较为保(bǎo)守(shǒu)。长(zhǎng)实(shí)集团主席李泽钜表示，长实有耐心，从来不会抱有“志在必得”的心态。“当香港或内地有(yǒu)庞大(dà)的投资机会时(shí)，我们有能力随时动用大量资金回来进(jìn)行投资。”

尽管管理层(céng)们在业绩(jì)会上、在财务报表(biǎo)中集体释放信心，表示看好市场长期向好，但(dàn)眼下的困难亦是客观存在的。

摩根大通、花旗银(yín)行等机构对多(duō)家(jiā)港资房企给出中性(xìng)评级。

基于(yú)对长(zhǎng)实集团未(wèi)来盈(yíng)利前景的(de)评估，花旗银行将长实(shí)集团的目标(biāo)价(jià)从36港元下(xià)调至33.5港元。花旗银(yín)行称，长实集团作为(wèi)香港的主要地产开发商，拥有多个在建和规(guī)划(huà)中(zhōng)的项目。然而，市场环境的变动和项目进展的不确定性可能对(duì)公司的盈利能力产生影响。

吴(wú)天海也说(shuō)，“我们(men)预计今年下半年不会有(yǒu)太大的惊喜。”

责任编(biān)辑：石秀珍 SF183