滨江服务上半年营收、利润双增，毛利率缘何下滑

　　每经记者包晶晶每经编辑魏文艺

　　近期，在已公布上半年(nián)业绩的上(shàng)市(shì)物企(qǐ)中，滨江服务（HK03316，股价16.76港元，市值46.33亿港元）的营收增速排在第一(yī)位。

　　中报(bào)显(xiǎn)示(shì)，滨江(jiāng)服务上半年实现收入(rù)16.5亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)38.7%；毛利4.22亿元，同(tóng)比增长32.6%；毛(máo)利率(lǜ)从去年同期的26.7%下降至25.6%；期内利润(rùn)为2.7亿元，同比增长14.7%；公(gōng)司权益(yì)股东(dōng)应占期内利润为(wèi)2.65亿元，同比增长14.9%；净利率为16.5%，较(jiào)2023年同期的20.0%有所下降。

　　视觉中国(guó)

　　《每日经济新闻》记者(zhě)注意(yì)到，在多个业务板块(kuài)中，上半年滨江服务的物业管理服务(wù)板块收入同(tóng)比增长，但占比有微降(jiàng)；非业(yè)主增值服务收入(rù)占比(bǐ)缩减，同时“5S增值服务”收入比重大(dà)增。同时，滨江服务源自独立第三方的业务占比上升明显(xiǎn)。

　　业务结构变动致毛利率下滑(huá)

　　自2023年下(xià)半年(nián)起，“增收不增(zēng)利”“现金流紧缩”开始困(kùn)扰物业企业。外拓风险(xiǎn)加大、规模(mó)扩张承压之下，部(bù)分业绩稳定增长的(de)物企不约而同地向(xiàng)“增值服(fú)务”要收益。

　　记者注意到，滨(bīn)江(jiāng)服务从2022年起便提(tí)出“将 5S增值服务视为未来的利润增长引(yǐn)擎”，将业务板块划分(fēn)为物业管理服(fú)务、非业主增值服务及5S增值服务，形成(chéng)综合服务范围。

　　其中“5S增值服务”包括家政服务、经纪服务、家装服(fú)务、向业主销售家具、停(tíng)车位及储藏(cáng)室以及其他社区增(zēng)值服务。尽管物(wù)业管理服务仍是滨江(jiāng)服务2024年上半年的主要收入(rù)来源，但增长势头已(yǐ)经明显(xiǎn)不及增值(zhí)服务，5S增值(zhí)服(fú)务的(de)占比同比上升13.8个百(bǎi)分点至29.9%，收入同比增(zēng)长158.5%达到4.94亿元。

　　比较(jiào)滨江服务2021年(nián)到(dào)2024年的4次(cì)中期业绩，5S增值服(fú)务收(shōu)入分别为0.66亿元、0.61亿元、1.91亿元和1.36亿元，占比分(fēn)别为11.1%、7.4%、16.1%和27.4%，正逐渐成(chéng)为收入(rù)的重要(yào)支柱。

　　而传统的物业管理服(fú)务收入同比增长25.9%至9.05亿元，占总收入比重约54.9%，相(xiāng)较(jiào)去年(nián)同期的(de)60.4%减少5.5个百(bǎi)分点。同时，非(fēi)业主增值服务收入 2.51亿元，同比下降10.3%，占(zhàn)比(bǐ)15.2%，同比减少了8.3个百分点。

　　在利(lì)润层面，5S增(zēng)值服务对利润的贡献度也不可小觑。5S增值服务产生的毛利增长103.7%至1.36亿元，占比达到约31%；而物业管理(lǐ)服务贡献的毛利为(wèi)1.78亿元，占比为42.3%，两者(zhě)贡献度(dù)的差距较2023年同期有(yǒu)明显缩小。

　　不过记者注意到，滨江服务业务结构变动的(de)同时，也带来了毛利率的波动。

　　上半年(nián)，滨江服务的毛利同比(bǐ)增(zēng)长32.6%至4.22亿元，但(dàn)毛利率(lǜ)从去年同期的26.7%下降至25.6%。主(zhǔ)要原因(yīn)是，毛利最高的非业主增(zēng)值(zhí)服(fú)务板(bǎn)块收入和利润规模(mó)同比收(shōu)缩，毛利(lì)占(zhàn)比下降了10个百分点。同时，营(yíng)收占比最大物业管理服务虽然毛利率增长5个百分(fēn)点至19.7%，但拉低了均值。

　　此外，快速增长的5S增值服务贡献了近三成的毛利，但毛利率下降了7.4个百分点(diǎn)至27.4%，毛利率拉(lā)动作(zuò)用仍(réng)有限。

　　据中物智库统计，上半年62家上市(shì)物企中，滨江服务的营收增长速度（38.7%）排在第一位；62家上市物企平均毛利(lì)率跌至20.7%，滨江服(fú)务处于前1/3水平(píng)。

　　滨江服务方面称，车位及储(chǔ)藏室销售服务和优居服务中硬装业务的快速增(zēng)长推动了5S增值服务的上升。从利润层面看，也正是由于硬装服务发展迅速，相应板(bǎn)块出现毛利率下降(jiàng)。

　　对于物(wù)业企业告别高利润时代(dài)，中指研究院物业事业部总经理牛晓(xiǎo)娟向《每日(rì)经(jīng)济(jì)新闻》记者表示：“物业管理(lǐ)行业正步入转型升级的关键(jiàn)时期(qī)，物业企(qǐ)业高毛利时代短期内将较难再现，追求合理利润，‘长(zhǎng)坡薄雪(xuě)’才能持续(xù)良性发展。”

　　独立第三方业务占(zhàn)比明显上升(shēng)

　　与(yǔ)母公司滨江集(jí)团步调一致(zhì)的是，滨江服务高度聚焦在经济发达的浙江(jiāng)省内。

　　截至今年6月30日，滨江服务在管建筑面积约(yuē)为6310万(wàn)平方米，较2023年同期增长29.6%。其中，位于杭州的在管(guǎn)项目面(miàn)积占比达63.6%，浙江省内在管面积占比97.2%。目前合约项目扩展至江苏、江西、广东、海南、上(shàng)海等地的(de)21个城市。

　　截至报告期末，滨江服务已签署的合(hé)约建筑(zhù)面积约9000万平方米，较2023年同期增长21.3%。此外，滨(bīn)江集团上半年(nián)拿地10宗(zōng)，其中不乏高溢价热门地块，均有望(wàng)成为后(hòu)续业务增长的重要支撑。

　　从管理费上看，上半年滨江服务平(píng)均物(wù)业管理费(fèi)约为每月每平方米4.17元，较去年统计降低了0.1元。但根据中指研究院对全国20城物(wù)业(yè)服务均价(jià)的统计，杭州市均价为每月每平方(fāng)米(mǐ)2.93元，滨江服务的物管(guǎn)平均费用水平远超过杭州的平(píng)均水平。

　　值得注意的是，滨江服务源自独(dú)立第三方的业务占(zhàn)比上升明显(xiǎn)。截至(zhì)6月30日，公司(sī)在管面积中，源自独立第三方(fāng)的建筑面积占(zhàn)比已提升至57.7%，较去年同(tóng)期增长了1.6个百分点。上半年净增加的在管建筑面积与合约建筑(zhù)面积中，源自独立第三方的比例分(fēn)别达到65.2%与67.4%。

　　具(jù)体来(lái)看，上半年滨江服务凭借在管西溪之星项目的表(biǎo)现，签约溪汀家园、西溪花城两个安置房项目，预计(jì)年饱和营收约(yuē)1800万元。同时，中(zhōng)标多个高质量存量住宅项目，如天誉湾、旭江华庭等，预计(jì)年饱和营收均超千万元。

　　“集团(tuán)以多种(zhǒng)途径(jìng)进行(xíng)外拓，外接项(xiàng)目呈现来源多样(yàng)化的特性，包括但不限于市场直拓、保持滨江服务上半年营收、利润双增，毛利率缘何下滑与(yǔ)战略合作伙伴的友(yǒu)好关系以及承接(jiē)政(zhèng)府项目。”滨江(jiāng)服务(wù)在中报(bào)中(zhōng)表示。

　　从(cóng)财(cái)务状况(kuàng)来看，至报告(gào)期末，滨江(jiāng)服务流动资产为27.37亿元，同比增加5.1%；现金及等价物 8.67 亿元，同比(bǐ)减少40.4%，主要是由于支付款项(xiàng)及购买定期(qī)存款理财产品。公司无贷(dài)款或借贷，合约负债17.14亿元，同比增加(jiā)10.2%，主要是由于项(xiàng)目数量增加及(jí)预收物业费增加2.33亿元。

　　对于物业行业的发展趋势(shì)，牛晓娟分析称(chēng)，物企将重点围绕多个(gè)维度展开竞争：一是服务品质与差滨江服务上半年营收、利润双增，毛利率缘何下滑异化竞争；二是外拓能(néng)力的竞争；三是规模较大之后如何整(zhěng)合的竞(jìng)争；四是智能化与数字化转型(xíng)；五是跨界合作与资滨江服务上半年营收、利润双增，毛利率缘何下滑源(yuán)融合，这种策略不仅有助于物业企业进一步拓(tuò)宽服务领域，还能显著(zhù)提升市场综合竞(jìng)争能力。