博时、华夏REITs上市，多只产品更新进度，哪些值得买？

　　来源：中新(xīn)经纬(wěi)

　　中新经纬9月(yuè)20日电（薛(xuē)宇飞）19日，博时津(jīn)开产园REIT在上(shàng)交所(suǒ)敲钟上市，20日，华夏大(dà)悦城商业REIT登陆深交(jiāo)所。今年(nián)以来，REITs产品的上新(xīn)速度有所加快(kuài)，据Wind数(shù)据(jù)显示，已上市的公募REITs共有44单。同(tóng)时，还有多只REITs更新(xīn)进度条(tiáo)，上市进度更进一步。

　　高分红是REITs的特征之一(yī)，据上海(hǎi)证券基金评价研究中心数据，2024年REITs市场的分红收益(yì)率为(wèi)5.41%，小幅领先中证红利(lì)指数。另外，今年2月份以来，REITs在二级市场的价格不断走高，高分红加(jiā)上价格上涨带来的资本利得，使得REITs持续受到关注。

　　机构认为，该板块仍具备较(jiào)好的投资机会，但也要关注产品的基本面。

　　首单混装REIT如何稳定出租率？

　　据了解，博时津开产园REIT底层资产是位于天津(jīn)经开区的天河数字(zì)产业园和(hé)大陆汽车厂房产(chǎn)业园。2023年，天河数字(zì)产业园(yuán)项目营业收入为8324.35万元人(rén)民币(bì)，同比增(zēng)长(zhǎng)4.73%，其(qí)中，租金收入为5664.91万元(yuán)，物业管理费收入(rù)为2659.44万元。截至(zhì)2024年5月31日，数字产(chǎn)业(yè)园的出租率为83.19%。大(dà)陆汽车厂房总建筑面积为6.32万平方米，2023年的营业收入为3879.40万元(yuán)，与2022年持平(píng)，全部为租金(jīn)收入，出租率为100%。产业园与厂房的搭配(pèi)，使得该只基金成为首(shǒu)单混装REIT。

　　以产业园为底层资产的REIT，其出租(zū)率以及未来出租情况始终受到投资者关(guān)注。在近日的实地(dì)调研中，博时津开(kāi)产园REIT基金经理(lǐ)江洲对中新经纬等媒体表示(shì)，去年(nián)有两三只REITs产品的业绩出现波动，这种背景下，博(bó)时基金挑(tiāo)选(xuǎn)资产时也充分考(kǎo)虑到这一问题，会挑(tiāo)选能代表天津经(jīng)开区整个(gè)产业特征的资产，大陆汽车厂房代表经开区的汽车制(zhì)造及零部件产业，数字产业园代(dài)表(biǎo)数(shù)字经(jīng)济发展。这两个资产中的租户稳定性相对较高(gāo)，数字产业园中(zhōng)的租户有约(yuē)50%是央企、国企，租户(hù)博时、华夏REITs上市，多只产品更新进度，哪些值得买？结构(gòu)良好。

　　博时招商(shāng)蛇口产业园REIT是博时基金首只REITs产品，该产品基金经理胡海滨表(biǎo)示，博时津开产园REIT中的两类资产(chǎn)的特点各有不同，厂房(fáng)类项目的租金(jīn)比(bǐ)较(jiào)稳定，但租金增长率相对(duì)平稳(wěn)。研发办公类项目(mù)抗周期的能力弱，但租金和出租率提升的空间较高，两类资产有不同(tóng)的经(jīng)济属性(xìng)，混在一起，比较符合投资(zī)者预期。两(liǎng)项资(zī)产(chǎn)混装在一(yī)起，有利(lì)于平(píng)复投资者对研发(fā)办公类出租(zū)率有波动的(de)担忧，又能避免投资者觉(jué)得估值没什么(me)想象力的缺(quē)点(diǎn)。

　　多只产品等待上市

　　今年以来，公募REITs市场常态化发(fā)行明显加快，已有11单REITs上市，6单项目发布扩募公告。2022年、2023年，分别(bié)有13单、6单REITs成立(lì)。截至今年9月20日，全市场共有44单公募REITs上市(shì)。

　　从产品发售阶段的表现看，多只REITs基金获得了投资者超额认购。在发售阶段，博时津开产园REIT网下共27家投资者管理的79个配售对(duì)象参与报价，网下和网(wǎng)上认购倍数分别为7.66倍和9.17倍，其中，网(wǎng)下认(rèn)购倍数创今年以(yǐ)来产权类公募REITs网下(xià)询价(jià)认购倍数(shù)新(xīn)高。

　　在开(kāi)售当日，华夏(xià)大悦城商(shāng)业REIT就提(tí)前结束公众发售，公众(zhòng)投资者和网下投(tóu)资者认购(gòu)申请确认比例分别为37.089%和36.585%，基(jī)金比例配售前认购金额累计(jì)48.124亿(yì)元。招商基(jī)金蛇口租赁住(zhù)房REIT在发售时，收到了来(lái)自79家网下(xià)投资者管(guǎn)理的207个配售对象的有效报价，网下询价阶段(duàn)全场认购倍数达103.66倍，创下2024年以(yǐ)来公募REITs网(wǎng)下全(quán)场询价(jià)倍(bèi)数的新高。

　　还有多只产品更新上市(shì)进度。据Wind数据统计，截至9月19日，共有3单REITs项目的动(dòng)态(tài)为“已申报(bào)”（1单为首发，2单为扩募），4单为“已受理”，4单为“已问询”，3单为“已(yǐ)反馈”（2单为首(shǒu)发，1单为扩(kuò)募(mù)），12单为“通过”。

　　同时，项目种类(lèi)不断增多，首单(dān)水利设施(shī)REIT、首单科创孵化器REIT、首单供热REIT等产品不断涌现。

　　未(wèi)来走(zǒu)势如何？

　　二级市场方面，已上市REITs一(yī)改2023年颓势，价格(gé)持续走高。参考中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)走势，从(cóng)2024年2月(yuè)初开(kāi)始，该指数不断上涨，从今年以来最低点的2月5日算起，到(dào)9月19日(rì)，该指数(shù)累计涨幅为10.05%。中(zhōng)证REITs全收益指数也(yě)有类似表现(xiàn)，今年2月5日至9月19日，累(lèi)计上涨15.63%。

　　对(duì)于2022年底至(zhì)2024年初REITs价格产生波动的原因，江洲认为，一是，投资(zī)者对底(dǐ)层资产未来的运营没有那么乐观；二是，部分同(tóng)类型REITs出现业绩不佳的情(qíng)况，导致投(tóu)资者对其他类(lèi)型的资产产生恐惧心理；三是，当市场出现单边下跌时，很多机(jī)构(gòu)被动(dòng)止(zhǐ)损，导(dǎo)致整个市场出(chū)现非理性调(diào)整。

　　江(jiāng)洲称，今年2月份以来的REITs价格大幅反弹，反映的是估值(zhí)迅速恢复。他认为，2023年出现的负面因素(sù)已经不存在，投资(zī)者更加成熟，监管机构(gòu)的配套措施也更加完善，宏观(guān)经济预期向(xiàng)好，这(zhè)些因(yīn)素共同推动REITs在二(èr)级(jí)市(shì)场出现(xiàn)较好行情。

　　海通证券(quàn)表示，对比REITs产品(pǐn)2024年中(zhōng)报和2023年年报披露的主要持有人数据会发现，券商、保险、公募基金、私募基金(jīn)等机构投(tóu)资者整体增持REITs。本轮REITs行情、机构增配态势的驱(qū)动因(yīn)素主要有三点：第一，公募REITs行至低位后超跌反弹；第二，“资产荒”格局下公募REITs稳定分红(hóng)优势凸显；第三，监管规则的改变与较(jiào)强力(lì)度(dù)的(de)政(zhèng)策提振。

　　从(cóng)具(jù)体产品看，截至9月19日(rì)，2024年以来共(gòng)计有20只REITs基金价格涨幅超过10%，其中，中金厦门(mén)安居保障性租赁住房REIT等7只产品的涨幅(fú)超过20%。产品类型上，上述20只产品中，有5只为保障性租(zū)赁住房REITs，且中金厦门安居保障性租赁住房(fáng)REIT、华夏北京保障房REIT的(de)价格涨幅位居全(quán)部REITs的(de)第一、二名，分别为28.76%、27.53%；园区基础(chǔ)设施、交通基础设施、能源基础设施、生态环保、消费基础设施REITs分别有5只、4只、3只、2只、1只。

　　仓储物(wù)流REITs价(jià)格在二级市场表现羸(léi)弱，华夏深国际仓储物流REIT、红(hóng)土创新(xīn)盐田港仓储物(wù)流REIT、嘉实京东仓储基础设(shè)施REIT的年内涨幅垫底，分别为-7.11%、-7.19%、-17.96%。

　　开源证券认为，债券市场利率中枢(shū)下行压力下，“资产荒”逻辑将继续演绎，REITs作为高分红、中低风(fēng)险的资产，在政策(cè)力度加强以及社保金和养老金入市预期下，将持(chí)续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会。

　　对于后续表现，华泰证券认为，REITs在今年已累积一(yī)定涨幅，8月初(chū)REITs经过九连阳后，指数有所回调、部分机(jī)构止盈，新旧动能转换背(bèi)景下，基本面仍是(shì)重点，保租房、能源、环保相对稳(wěn)健(jiàn)，对部分业绩不(bù)及预期(qī)的产业园、物(wù)流园、高速需保持谨慎。

　　对于今年(nián)表现(xiàn)较好的保障性租赁住房REITs，平安证券分析(xī)，一方面是因为保障性租赁住房REITs基本(běn)面优质，另一方(fāng)面是供给相对较少(shǎo)。目前看，有可能(néng)对(duì)保(bǎo)障性租赁住房REITs形成冲击的事件是(shì)供给增加，因此，若该类REITs持续走高并(bìng)与市场估值偏离，需关注供给落地的时(shí)点，保障性租赁住(zhù)房(fáng)REITs的波动性有可能增大。

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责(zé)任编辑：刘万里 SF014