安徽宣城“以旧换新”首批261人抽100个摇号名额，已启动第二批登记，旧房价格评估是焦点

继江苏太仓(cāng)“以旧换新”常态化之后(hòu)，安徽宣城也完成了首批“以旧换(huàn)新”登记和筛选，并紧锣密鼓地开启了第二批登记工作。

“现在第(dì)二批报名登记已经开(kāi)始，不需要名额摇号，直接按照报名(míng)时(shí)间顺序(xù)进行评估(gū)，具体周(zhōu)期长短不确定。”宣城(chéng)山水闲庭(tíng)置(zhì)业顾问(wèn)小(xiǎo)张表示。

《每(měi)日经济新(xīn)闻》记者观察到，有了太仓、苏州相城区等地的先行样本(běn)之后，其他城市的效(xiào)率明显提(tí)高了。宣城与上(shàng)述城市“旧(jiù)房换新”模(mó)式基本相同(tóng)，也由宣城市城(chéng)建(jiàn)集团与宣(xuān)城市国(guó)控(kòng)集团牵头启动，并且跳过了太仓的初代方案，采用“多套(tào)换一套”“多套换多套”“车位直(zhí)接置换”等(děng)模式。

首批100组置换人摇号产生公积(jī)金贷款配套已(yǐ)跟(gēn)上

宣(xuān)城市城建(jiàn)集团官微显示，“以旧换新(xīn)”活动3月(yuè)11日启(qǐ)动(dòng)、25日截止，30日公开摇(yáo)号，从261个登记号码中抽(chōu)出100名，正式进入评估置换流程。

从(cóng)具体(tǐ)规则来看，宣城模式吸收了多地的成功经验，参(cān)与“以旧换新”的楼(lóu)盘包括(kuò)世纪阳江、彩金湖畔、望湖城(chéng)、山水闲庭(tíng)、幕(mù)溪和府、观江越、江南(nán)里、星未来天下名(míng)筑(zhù)等。值得注意的是(shì)，按照旧房收购价不(bù)高于新房及车位销(xiāo)售价的置换原则(zé)，居民家(jiā)庭可以用一套或(huò)多套旧(jiù)房，置换一套或(huò)多(duō)套新房及(jí)车(chē)位。而产权车位或(huò)车库与旧房在同一小区(qū)内的，可用车位或车库置换同等数量的新房车位。

“换(huàn)房过程中不收任何手续费，报名时交2万(wàn)元诚意金，后续无论是否换房，这笔(bǐ)钱都会退还或者转为房款。可以多(duō)套旧房换一套新房，旧(jiù)房价格(gé)占新房价格(gé)的比(bǐ)例也没有限制，但高于新房价格的(de)不退(tuì)。”小张(zhāng)说。

根据规则，房屋收购款项(xiàng)方面，支持收购款分批次(cì)支付给旧(jiù)房原产权人(rén)，首批用于支付新房首付款，剩余旧房款需等新房贷款放款(kuǎn)成功后，支付给旧房原产(chǎn)权人。

政策层面，宣城给予“以(yǐ)旧换新”明确支持。

3月22日，宣城(chéng)市住房公积金管理委员(yuán)会发布《关(guān)于调整我(wǒ)市住房公积金使用(yòng)政策的通知》，其中特别提(tí)到(dào)，参与“以旧(jiù)换新”置换购房(fáng)人(rén)及其(qí)直系亲属，只要(yào)符(fú)合住房公积金(jīn)提取、贷款的相(xiāng)关条件，均可申请使用住房公积金。

事(shì)实(shí)上，宣城房地产(chǎn)市场和大部分三四线城市一样，面(miàn)临新房和二手房成交冷(lěng)清的局(jú)面(miàn)。

安居客平台显示，宣城二手房4月挂牌(pái)均价(jià)7693元(yuán)/平方米，同(tóng)比下降7.37%。市区在售新建住宅项(xiàng)目达到16个，销售单价从4999元-12000元/平方米不等。

宣(xuān)城(chéng)市住房和城乡建设局发(fā)布的房地产市场月报显示，2023年1-12月，全市和市本级(jí)商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积(jī)分别为146万平方米和51.9万平方米，同比分别(bié)下降(jiàng)31.1%和增长11.1%，但批准预售商(shāng)品(pǐn)住宅同比分别增(zēng)长12.2%和19.6%。

旧房(fáng)评估价成双方焦点

一位参与宣(xuān)城“以旧换(huàn)新”并幸运摇中的业主在社交平台上对每经记者表示：“自己想好就行，（旧房(fáng)）评估价真的不高，我家拿出了两套房子评估，确实比中介挂(guà)的价格(gé)低得多。”

不过她仍然决定继续进行置换流程，因(yīn)为(wèi)“二(èr)手房市场不景气，卖也不(bù)好卖”。

旧房(fáng)的评估价(jià)是“以旧换(huàn)新”成功与否的(de)关键(jiàn)因素。

上海易居(jū)房地产研究院根据目前各(gè)地“以旧(jiù)换新”推进情(qíng)况(kuàng)和反馈情况，指出(chū)当前最主(zh安徽宣城“以旧换新”首批261人抽100个摇号名额，已启动第二批登记，旧房价格评估是焦点ǔ)要的矛盾点聚焦于二手房评估价上。从换房者的角度看，担心(xīn)中安徽宣城“以旧换新”首批261人抽100个摇号名额，已启动第二批登记，旧房价格评估是焦点(zhōng)介公司或(huò)评估公司把二手房价格压得太(tài)低了。而(ér)对于收购二手房的国企来说，过高评估二手房，也(yě)会造成财政压力增大或国有资产估值虚高的问题。

“从评(píng)估角度(dù)看，可以采取多家评(píng)估公司联(lián)合评估、锚定(dìng)周边市场二(èr)手房挂牌价和实际成交(jiāo)价、多次(cì)评(píng)估等(děng)方式进行。而对于纳入(rù)试点范围的房源，后续可以(yǐ)设立标准和划分结构(gòu)，尤其是研究不同(tóng)类型二手房收购后的(de)再利用模式等。”易居研究院认为。

易居研究院指出，当前全国各地“以旧换新”工作的开展中，相比传统置换模(mó)式，新模式下交易效率提高了6倍，即从传统的6个月(yuè)交易周期压(yā)缩至1个月(yuè)。

在传统的房屋(wū)置换模式中，“卖旧(jiù)”和“买(mǎi)新”两笔操作存在连环单交易风险。“以旧换新”模式下，无论是具备“解(jiě)约保护期(qī)”的先(xiān)买(mǎi)新再卖旧模式(shì)，还是类似宣城的旧房换新(xīn)模式，即便因评估价格分析而(ér)停止(zhǐ)换房(fáng)，先行支付的定金2万元仍然能够退还。对于购房(fáng)者或换房者而言，交易(yì)的(de)障碍因素消除(chú)、交(jiāo)易便利度增大、换房流程(chéng)的舒适度也有所提(tí)升。

但广东省城规院住房(fáng)政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉曾发(fā)文(wén)称，不赞成地方政府（或授意国企城投）直接下场收房(fáng)。

据每经记者观(guān)察，率先推行旧房直接换(huàn)新房模式的(de)太仓(cāng)、苏州相城区，包括淮(huái)安、宣城等，都属于规模较小的城市或区域，而这些地方国资企业是否由足够资金实力、足够的经验运营好收回(huí)来的老旧且分布(bù)零散的存量住房？

李宇嘉在接受《每日经济新闻》记者采访(fǎng)时(shí)曾指出：“要看这些城市最后到底收(shōu)购了多(duō)少，如果少量的收购，地方(fāng)确(què)实也有筹集保障性住房的需要，进行(xíng)以旧(jiù)换新也给市场释放信号，稳定市场信心。目前各地一直没有信息披露具体(tǐ)收房的情况(kuàng)，而部分三四线城市的国企有(yǒu)没有资金实力去运作仍待观察。”

“对开发企业来(lái)讲，要把品质好、性价比高的好房源拿出来，不能把(bǎ)‘以旧换新’当作去库(kù)存、去尾(wěi)货的机会。要让(ràng)‘换新’的买家真正看到(dào)，要买的新房是能改善自(zì)己居住的好房(fáng)子(zi)。”李宇嘉认为。