完成债务重组两年后，富力地产再陷危机：68间酒店被接管，债主淡马锡呈请清盘

　　转自：时代(dài)财经(jīng)

　　万(wàn)达等(děng)来了金主，富力的金主却想快点(diǎn)“割席”。

　　近日(rì)，富力(lì)地产（02777.HK）公布，旗下全(quán)资附属公司兆晞完成债务重组两年后，富力地产再陷危机：68间酒店被接管，债主淡马锡呈请清盘完成债务重组两年后，富力地产再陷危机：68间酒店被接管，债主淡马锡呈请清盘有限公司（下称“兆晞(xī)”）在中国(guó)间(jiān)接持有的68间酒店(diàn)及1栋(dòng)写字楼被担保代理人委(wěi)任的机构人员(yuán)接管。

　　同时被接管的，还有富力地产(chǎn)（香(xiāng)港(gǎng)）有限公司（下称“富力香港(gǎng)”）持有的御逸有限(xiàn)公(gōng)司(sī)股份（下称“御逸”）、御逸持有的兆晞股份。其中，兆晞是御逸的全资附属(shǔ)公司，御逸是富(fù)力香港的全资附属公司，富力香港则是富力地产的全资附属公司。

　　事情的起因是一笔金额为6.14亿美元(yuán)的尚未偿还的境外(wài)债务，而这(zhè)笔债务的抵押品(pǐn)之一，便是本次被接管的68间酒店及(jí)1栋写字楼。

　　此次被接管的酒店资产，可追溯(sù)到一宗“世纪交易”。

　　2017年7月19日，在北京万(wàn)达索菲(fēi)特酒店，万达创始人王健林、融创创始人孙宏(hóng)斌以及富力地产创始人李思廉(lián)与张力杯觥交错，庆祝一场中(zhōng)国房地产历史上的最大交易(yì)。

　　作为白衣骑士的富力地产，以189.55亿元的代价虎口夺食(shí)，“捡漏”万达集团旗下73家酒店，一举成为全球最大豪华酒店业主。此后，李思廉曾多次表示，这是一(yī)笔划算的交易，坚称“买得不贵 ”。

　　7年后，这些资产再生变数。因为上(shàng)述债务，淡马锡跟富力地产翻了(le)脸。

　　新加坡政府投资机构淡(dàn)马锡旗下私募信贷主权基金Seatown Private Credit Master Fund（下称“Seatown”）是债权人之(zhī)一，在今年7-8月，Seatown在香港高等法院(yuàn)接连提交对兆晞、富力香港的清盘呈请(qǐng)。

　　2022年，富力地产率先完成了境内外债(zhài)务(wù)整体重组，如今，却又再(zài)次(cì)走向资金困局。

　　淡马锡翻脸后，68间酒店被接管了

　　7月8日，因为一笔包含本金及应付利息合共6.14亿美元(yuán)的贷款尚未偿还，Seatown在香港高等法院提交了对兆晞的清盘呈请。

　　这笔债务(wù)的融资协议订(dìng)立于2023年1月13日。天眼查显示，兆(zhào)晞持有(yǒu)广州兆晞投资有限公司（下称“广(guǎng)州兆晞”）100%的股份，广州兆晞又对外投资了73家酒(jiǔ)店管理公(gōng)司。这些公司有多个显著的特点(diǎn)，它(tā)们均成立(lì)于2017年10月，且(qiě)由广州兆晞100%控股，其中，不少公(gōng)司又再(zài)全资(zī)控股了其它酒店管理公司，其它酒店管理公司的股东曾是(shì)大连万达商业(yè)地产股份有(yǒu)限公司。

　　富力地产对Seatown的清盘呈请十分不满。原因(yīn)之一是(shì)Seatown“仅为(wèi)该贷款的其中一名贷款(kuǎn)人，只持(chí)有该贷款尚(shàng)未偿还本金额18%”，富力(lì)地产董事会认为Seatown的呈请不代表兆(zhào)晞和(hé)富力地产(chǎn)其它持份者的(de)利(lì)益(yì)。

　　“该贷款已(yǐ)有足够的抵押品，有担保债权人可以行使其权利(lì)强制执行抵押品，而不是申(shēn)请附属公司清盘”，富(fù)力地产董(dǒng)事会认为(wèi)，任何此(cǐ)类(lèi)申请清盘的尝试都会损(sǔn)害价值，“并会减(jiǎn)少债权(quán)人的可(kě)收(shōu)回的追讨”。

　　强制执行抵押品和向(xiàng)法院提交清(qīng)盘呈请是(shì)两种不同的债务追回方式。其中，强制执行抵押品通常是指债权人(rén)直接对抵押品进行处置，以收回债务，这种(zhǒng)方式直接针对(duì)特(tè)定的资产，通常适用于有(yǒu)明(míng)确抵押物的债务；而向法院提(tí)交清盘呈请则是请求法院对债(zhài)务人公司进(jìn)行清算(suàn)，这通常(cháng)涉及到公(gōng)司的整体资产和负债。

　　汇生国际(jì)资(zī)本总裁黄立冲对时代财经表示，对债(zhài)务人公司(sī)进行(xíng)清盘(pán)呈请是一种更为彻底的解(jiě)决方式(shì)，可能会导(dǎo)致公司(sī)的解散。

　　黄立冲分析(xī)，Seatown之所以选择清盘的方式，“可(kě)能是因为Seatown认为通过清盘能更好地保护其整体利益，也可能是因为抵(dǐ)押品的价值不足以覆盖债务，或者是因为清盘(pán)可以(yǐ)解决公司的其它潜在问题，比如公司运营(yíng)不(bù)善或财务不透明等”。

　　在公告中(zhōng)，富力地(dì)产透露(lù)，公司一直积极与Seatown沟通(tōng)，也将继(jì)续沟通，争(zhēng)取双(shuāng)方达成一个“友好解决方案”。

　　不过，沟通显然没有(yǒu)成功。8月19日，Seatown又一次在香港高等法院提交了(le完成债务重组两年后，富力地产再陷危机：68间酒店被接管，债主淡马锡呈请清盘)清盘呈(chéng)请。这一次(cì)，Seatown的目标是(shì)兆晞的母公司富(fù)力香港，富力香港同时是这(zhè)笔(bǐ)债务的担保人之一。

　　资金困境之下，富力地产似(shì)乎既无力招架(jià)Seatown，也无法阻止全(quán)体债权人的(de)进一步行动。

　　9月(yuè)3日，这笔债务的担保代理人Serica Agency Limited委任Frank Forensic and Corporate Recovery Limited（诚骏法(fǎ)证及企业(yè)重(zhòng)整有限(xiàn)公司）接管了融资协议为(wèi)担保代理人设立担保的(de)资产，包括但不限于富力香港(gǎng)持有的御逸股(gǔ)份(fèn)、御逸持有的兆(zhào)晞股份以及兆晞的资产。

　　根据金融服务公司TMF GROUP的介绍，当(dāng)贷方以(yǐ)抵(dǐ)押品作为贷款(kuǎn)担保(bǎo)时，一般都会委任一家担保代理或代(dài)理，在借方违(wéi)反贷款或债(zhài)券合约时履(lǚ)行权利。因(yīn)此(cǐ)，担保(bǎo)代理人往往代表的是所有债权(quán)人的(de)利益(yì)。

　　不过，黄立冲指出，担保代理人委(wěi)派机构接管富力地产(chǎn)债务的抵(dǐ)押物(wù)，可能是作为对借款公司提交清盘呈请的一系列动(dòng)作的一部分，也可能是独立于清盘呈(chéng)请的行(xíng)动，这取决于贷款协(xié)议(yì)的具体条款以(yǐ)及贷款人(rén)之间的协商。

　　完成(chéng)债(zhài)务重组两(liǎng)年后，富力又要直面危机

　　无论清盘，还是接管，富力地产都渐渐失去对68间酒店及(jí)1栋写(xiě)字楼(lóu)拥有的主动权，这是富力地(dì)产不愿看到(dào)的结(jié)果(guǒ)。

　　“过去一年，合约(yuē)销售大幅下降，加上缺乏还(hái)款能力，加速债务到期。这些异常状态导致现金流出现更多不确定性，且无法进行(xíng)战略规划，难(nán)以管理(lǐ)流动资金以(yǐ)履(lǚ)行债务偿还责任”，在(zài)8月底发布的2024年中期报告中，富(fù)力地产坦言(yán)，公司及同业(yè)将继续面对财务限制及资产流动性问题。

　　酒店是富力地(dì)产的“救星”之(zhī)一。“面(miàn)对艰难的经营状况，本集团主要依赖销售近期已落成物业及经常性投资物业所产生(shēng)的现金流”，富力地(dì)产称(chēng)，除了已落成物业(yè)的合约销售带来的现(xiàn)金流，“另一个(gè)重要的现金(jīn)流是来自可产生营运及租金收入的投资物业，如零(líng)售商场及酒店(diàn)”，而截至6月30日(rì)，富力(lì)地(dì)产拥有(yǒu)90间酒店。

　　“投资资产组(zǔ)合可提供应急而稳(wěn)定的现金流，不易受市场波动所影响(xiǎng)。加上(shàng)，中央政府一(yī)直鼓励本土消(xiāo)费及当地旅游，促进本集团酒店及旅游资产的(de)增(zēng)长”。

　　中(zhōng)期报(bào)告显示，上半年(nián)，富力地(dì)产实现协议销售收入约56亿元(yuán)，同比减少58.64%；实现营业额为142.11亿元，同(tóng)比(bǐ)减少15%。其中，来自物业发展的营(yíng)业额为104.84亿(yì)元，同比减少15%；投资(zī)物业(yè)租金(jīn)收入为4.25亿元，同比微增(zēng)2%；酒店营运营业额为27.62亿元，同比减少(shǎo)7%。

　　黄立冲认为，淡马锡作为一个有经验(yàn)的投资者，有能力进(jìn)行深入的市场分析和(hé)风险(xiǎn)评估，从而在市场不确定性中找到投资机会，这也或许是Seatown选择酒店资产(chǎn)作为抵押品的原因，“尽管(guǎn)当前内地房地(dì)产(chǎn)形势不佳，但他们可(kě)能(néng)认为酒店资产(chǎn)具有长期价值(zhí)，或者认为(wèi)这些(xiē)资(zī)产在市场(chǎng)复苏(sū)时能够带来较高的回报”。

　　时代(dài)财经注意到，除了投资富力旗下的酒店(diàn)资(zī)产外，淡马锡还投资了万达(dá)。

　　港交所权益披露(lù)文件显示，淡马锡于2023年1月11日持有万达酒店发展65.04%的股份，相当于30.55亿余股(gǔ)；次日，万(wàn)达酒(jiǔ)店发展公告称，由王健林最终实益拥有的(de)控股股东万达(dá)海外，已将其持有的超过30.55亿余股公司普通股质押给贷款(kuǎn)人，作为获提供贷款融的抵押(yā)品。

　　据界面新(xīn)闻去年1月的报道，贷款人(rén)是(shì)淡马锡旗下公司，其向Wanda Culture Holding Co.Limited提供贷款(kuǎn)，由(yóu)此获(huò)得万达酒店发展的股份。截至(zhì)2022年12月31日，万达酒店发展拥有122家酒店，合计超过2.86万间客(kè)房(fáng)，另有232家已签(qiān)约管理正在开发中尚未开业的酒店。

　　作为(wèi)富(fù)力地产体(tǐ)系内相对优质的(de)资产，酒店的控制权一旦旁落，对富力地产现已承(chéng)压的资金状况无疑是雪上加霜。

　　2022年，富力地产率先(xiān)完成了境内外(wài)债务整体重组。同年7月(yuè)，富力地产(chǎn)附属公司怡略(lüè)公布，10支美元票据合并为(wèi)3支（下称“怡略票据”），并展期3-4年，票据总额将(jiāng)近49.44亿美元，当时，富力方面还拿出(chū)了位(wèi)于马来西亚(yà)新山的富(fù)力公主湾项(xiàng)目和位于英国伦敦的 LONDON ONE 项目（即(jí)ONE Nine Elms项(xiàng)目）作为增信。此次美元票据展期，亦被市场称为亚洲房企最大一笔债务重组案例。

　　如(rú)今(jīn)，却又再次陷入资(zī)金困局(jú)。在富力地产的酒店资产卷入债务(wù)违约风波之时，上述3支展期后的债券也走到了风险的边(biān)缘。8月11日，富(fù)力地产发布公告称，怡略票据目前(qián)还剩45.27亿美元尚未偿还，票(piào)据一(yī)共1.47亿美元的利息需在7月11日支付，但在过了一个月宽限期，富力地产由于“面(miàn)临的现金流压力(lì)”没有支付。

　　今(jīn)年5月(yuè)，富力地产卖掉了ONE Nine Elms项(xiàng)目，偿还(hái)了项目贷款，也注销了部分怡略票据，富力地产称公司借此“成(chéng)功降低了债务(wù)规模(mó)”。而在淡(dàn)马锡提出清盘呈请后，一只脚“上岸”的富力又被(bèi)拽回(huí)岸边，新(xīn)一轮挑战才刚(gāng)刚开始。

责(zé)任编辑：石秀珍(zhēn) SF183